Os edifícios que possuem uma fachada bonita são mais atraentes aos olhos de quem deseja morar ou trabalhar num local diferenciado, sendo que alguns possuem uma entrada tão suntuosa, que acarreta na valorização em torno de 25% das unidades em relação aos prédios comuns. Além disso, a aparência de um condomínio muito diz sobre o nível cultural e social de quem o ocupa, sendo fator decisivo para facilitar a locação e venda das unidades.
Por outro lado, a falta de conservação e o descuido com a instalação de aparelhos de ar condicionado, placas, toldos ou esquadrias diferentes do padrão já instalado, geram expressiva desvalorização diante da desarmonia visual.
Esses problemas ocorrem, em regra, em decorrência da omissão do síndico e dos condôminos que, com a intenção de evitar atrito com o infrator que age como se estivesse numa casa, acabam estimulando novos abusos que são inaceitáveis numa edificação coletiva.
INÉRCIA ACABA TORNANDO A DESARMONIA VISUAL IRREMEDIÁVEL
O resultado da falta de profissionalismo ao exigir o cumprimento das regras que protegem a imagem do condomínio é a perda do controle sobre a padronização das fachadas, as quais compreendem todas as paredes externas do edifício. Nesses casos, o correto é agir com rigor, de forma imediata, e até por meio judicial, para impedir alterações irregulares que podem vir a tornar inviável o restabelecimento da harmonia.
Diante de tantos aparelhos nas fachadas e alterações de portas dos corredores, há fachadas que o padrão passou a ser a desordem visual, já que a desigualdade tornou como regra a desarmonia. Disse disso, torna-se inviável qualquer processo judicial que vise retornar ao que já não existe mais, ou seja, à uniformidade.
OBRAS DE MODERNIZAÇÃO VALORIZAM O PATRIMÔNIO
Diante da modernização das edificações, é comum os proprietários de apartamentos mais antigos desejarem modernizar sua propriedade para valorizar o bem e acompanhar o estilo dos apartamentos novos.
Antigamente era comum que as coberturas fossem edificadas com guarda-corpo em grades de ferros, o que não é mais usual, passando os proprietários a mudarem para vidro temperado, conhecido pela marca blindex, que torna visual mais belo e atual. Porém, quando dessas modificações, algumas pessoas criam obstáculo, sem qualquer fundamento lógico. Isso porque, além da modernização não causar prejuízo, pode a cobertura vir até a valorizar o prédio ao torná-lo mais atraente.
No caso de edifícios que possuem duas ou mais coberturas, o ideal é que todas façam a troca do que está desgastado, utilizando-se o mesmo material para que haja harmonização. Por outro lado, quando a alteração se der por somente uma cobertura, deverá constar na ata de assembleia que autorizar a obra, que as demais coberturas, caso desejem, deverão observar o mesmo acabamento quando forem realizar a reforma, para que assim se possa garantir uma modernização uniforme.
Vale destacar que se a troca do revestimento das fachadas por outro mais atual, ou a substituição das janelas de madeira ou metalon por alumínio ou blindex forem aprovadas pela maioria dos condôminos, não há como a minoria se opor. Não se aplica neste caso quórum unânime, pois este é exigível apenas quando um condômino tenta quebrar a harmonia com alteração danosa, sendo que tal entendimento é fundamentado na Lei nº4.591/91, que trata das incorporações e dos condomínios.
CONDÔMINOS DEVEM USAR O BOM SENSO
Portanto, caso os condôminos de um prédio com a fachada pintada e desgastada, cujo desgaste em alguns casos pode até gerar infiltrações dentro dos apartamentos, tenham o desejo de moderniza-la com a instalação de granito ou outro acabamento mais atual, basta a votação da maioria, já que configura evidente valorização, podendo em alguns casos se tratar de obra necessária.
Seria ilógico prevalecer a vontade da minoria (que rejeita a melhoria por motivos pessoais) e manter um revestimento ultrapassado e desgastado, sendo um erro, neste caso, a estipulação de votação unânime na convenção, pois muitas são redigidas por leigos que confundem as situações. Afinal, um condômino alterar de forma individual, só deve ser aprovado com votação unânime, porém, sendo a alteração um desejo da coletividade, é dispensável tal quórum, especialmente sendo a obra essencial para sanar problemas como infiltrações e desplacamentos de cerâmicas.
Belo Horizonte, 1º de agosto de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010/21)
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
