PROCESSOS E PREJUÍZOS PODEM SER EVITADOS COM CONSULTORIA PROFISSIONAL SOBRE A CONSTRUTORA
Com o crescimento das cidades, inúmeros locais que eram tipicamente ocupados por casas, passaram a ser cobiçados por construtoras que desejam construir edifícios, sendo comum que a construtora adquira mais de uma casa ou terreno para que seja viabilizado empreendimento de grande porte para ter maior rentabilidade. Ocorre que as construtoras procuram evitar a descapitalização e assim propõem para o proprietário da casa ou terreno que o pagamento seja realizado por meio de uma ou mais unidades que serão construídas no próprio local. O problema é que há uma enorme diferença de conhecimento entre os contratantes, tendo o construtor e o incorporador amplo domínio das diversas leis e termos técnicos que lhes permitem criar contratos que lhes protegem, sendo o mais correto que o permutante que contratar um especialista para equilibrar o contrato, pois qualquer deslize pode resultar em elevado prejuízo.
O dono da casa não faz ideia das diversas leis, riscos e nuances contratuais que envolvem um dos negócios mais complicados do Direito Brasileiro, denominado incorporação, ou seja, a possibilidade de se vender apartamentos para entrega futura, com base numa fração do terreno.
DESEJO DE LUCRAR MAIS EXIGE MAIOR CAUTELA
Nesse tipo de negociação, o ideal é vender o lote e receber o valor à vista, para evitar riscos. Por outro lado, pelo fato do proprietário desejar aumentar seu lucro, quando recebe a proposta de permuta do construtor que oferece unidades que no futuro terão um valor superior ao preço que seria recebido em dinheiro, o vendedor acaba sendo seduzido. Acaba fechando a permuta sem analisar os riscos para potenciar o lucro. O construtor sabe muito bem como convencer o dono da casa a receber unidades imobiliárias que ainda não existem, pois só conta as coisas boas, as vantagens, omitindo a parte complicada.
POR QUAL RAZÃO MUITAS PERMUTAS GERAM DEMANDAS JUDICIAIS
Inúmeros são os casos de construtoras que não entregaram os edifícios que foram vendidos na planta. A Construtora Encol deixou 42.000 famílias sem moradia. Casos semelhantes ocorreram em Belo Horizonte, como as Construtoras Milão, Elo, Dínamo, Casa Mais e Habitare, sendo que a massa falida desta última figura como ré em 843 processos. Muitos desses problemas foram previstos por especialistas que diante dos constantes atrasos na entrega das obras, alertavam a quem os consultava que os novos empreendimentos lançados por tais empresas não seriam concluídos. Entretanto, os permutantes e compradores ignoravam tal risco, pois preferiram não contratar um advogado isento, ou seja, que não tivesse interesse lucrar com a transação, pensando em economizar.
Cabe a quem vende a prazo e ao permutante contratar uma boa assessoria jurídica, que em geral custa 2%, ou seja, 1/3 que o corretor de imóvel cobra, para saber de todos os detalhes sobre a empresa antes de concluir um negócio. Assim, evitará as surpresas que só são descobertas tardiamente.
VERIFICAR A FICHA DOS SÓCIOS E SEU PATRIMÔNIO
É importante verificar até mesmo os sócios, pois estes podem ter vindo de outras empresas que já lesaram os consumidores anteriormente. Como é o caso da Construtora Casa Mais, cujo sócio, Peterson Rosa Querino, responde a processo nº 1634557-13.2015.8.13.0024 por crimes contra a relação de consumo, em razão de não ter entregue vários edifícios. Ex-sócio da Casa Mais e irmão de Peterson, Edson Francisco Querino Júnior, fundou uma nova construtora, denominada Metropolis Engenharia Ltda., nome fantasia: Construtora Metropolis, cuja sociedade atualmente foi assumida por sua esposa.
Essa nova empresa construiu vários prédios na zona sul de Belo Horizonte, contudo, tem causado preocupação aos compradores, já que alguns deles estão com entrega atrasada há mais de um ano, porém, o que aparenta é que a população desconhece estes fatos, pois novos empreendimentos estão sendo comercializados normalmente.
O brasileiro confia demasiadamente, comete o pecado de fazer negócios contando com a sorte e normalmente se sente constrangido de solicitar os documentos que podem demonstrar se a transação é arriscada ou não. Por isso, existem milhares de processos judiciais que poderiam ser evitados. É importante que as pessoas que investem no mercado imobiliário pesquisem sobre as empresas, seu passado, bem como sua saúde financeira e o histórico dos sócios, antes de negociar qualquer imóvel.
Belo Horizonte, 08 de agosto de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
