Muitas lojas localizadas no térreo, destinadas a atividades que geram muitos resíduos ou desgastes como restaurantes, academia, salão de beleza, supermercados, dentre outras, fazem parte de condomínios ou de pequenos prédios que não foram projetados para suportar o uso excessivo que acarreta o aumento dos custos de manutenção da caixa de gordura/esgoto, dos pisos, calçada externa, fachada e demais áreas comuns. Dessa forma, é importante que o condomínio ou o proprietário da unidade vizinha que é prejudicada por esse uso anormal verifique quais os ônus que a atividade que gera excedentes tem causado para cobrá-los do ocupante da loja, seja ele, proprietário ou inquilino.
O assunto é complexo, pois alguns ocupantes mesmo sabendo que sua atividade gera resíduos, despesas ou problemas além do normal, agem de maneira maliciosa e se recusam a pagar pela manutenção extra ou pelos reparos decorrentes do seu funcionamento. Por outro lado, vemos empresas sérias, inclusive na condição de inquilinas, que ao locarem uma loja para supermercado ou restaurante, promovem por sua conta uma reforma expressiva, às vezes, substituindo as redes elétricas, de esgoto/tubulações e a caixa de gordura, pois sabem que o edifício não foi projetado para suportar atividades específicas que exigem maior manutenção.
LEI DO INQUILINATO ESCLARECE O DEVER DE PAGAR PELOS CUSTOS
A maioria dos ocupantes dessas lojas age com respeito ao direito dos vizinhos e arcam sozinhos com o aumento dos custos, dentre eles a troca, manutenção e conserto de bombas, caixas de gorduras, etc. Por serem conscientes e honestos reconhecem que se a loja fosse ocupada por um escritório, comércio simples e demais atividades comuns, inexistiria os problemas que causam manutenção e despesa extra.
Entretanto, também existem ocupantes de lojas que procuram levar vantagem e se recusam a arcar com os prejuízos e excessos decorrentes de sua atividade lucrativa. Nessa situação, os vizinhos prejudicados ou o condomínio podem exigir os pagamentos com base no Código Civil, bem como nos princípios expressos na Lei nº 8.245/91. O art. 23 estabelece ser obrigação do inquilino: “realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos”. Quanto às lojas localizadas num condomínio, determina ser dever dela pagar pela “limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; e pela manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum”. Além disso, o inquilino deve arcar também com os custos dos “pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum”.
INQUILINO DEVE CONSERVAR O BEM COMO SE FOSSE SEU
O art. 23 da Lei nº 8.245/91 é taxativo ao estabelecer o dever do inquilino arcar com a manutenção e conservação de todos os bens que guarnecem o imóvel locado como se fosse seu. Por essa razão, como exemplo, citamos o caso do inquilino que loca um imóvel com determinados equipamentos, assumir automaticamente, o dever de contratar empresa especializada para fazer periodicamente a revisão dos aparelhos de ar condicionado, dos painéis solares, do sistema de gás, o devido tratamento dos jardins, dentre outros. É evidente que não cabe ao locador ficar indo ao imóvel para fazer as manutenções e conservações que são de obrigação de quem se beneficia dos equipamentos.
Todavia, quando ocorre a omissão, cabe ao inquilino e aos seus fiadores, pois com garantidores assumem a qualidade de principais pagadores, a obrigação de arcar com a reposição de tudo novo no momento que vier a devolver o imóvel para o locador. Sendo o ocupante o proprietário da loja poderá também ser acionado pelos vizinhos/condomínio para reparar os prejuízos causados por sua atividade que causa danos além do que seria normal.
Belo Horizonte, 05 de dezembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
