ASSESSORIA JURÍDICA NÁO É “DAR UMA OLHADA NO CONTRATO”. E CONSULTA É OUTRA COISA – (HOJE EM DIA) – Acervo Direito Imobiliário

Dos milhares de processos judiciais que envolvem transações imobiliárias cerca de 33% seriam evitados se os contratantes tivessem tomado cuidado no decorrer das tratativas prévias, bem como na elaboração do contrato de locação, permuta, compra e venda, dentre outros instrumentos que envolvem bens de elevado valor.

De maneira ilógica, os contratantes preferem contar com a sorte, deixando de contratar uma assessoria jurídica, serviço esse que não se confunde com uma consulta que tem duração em torno de uma hora, sendo, portanto, impossível avaliar dezenas de cláusulas, refletir sobre as possibilidades e riscos da transação. Assim, por falta de orientação, acabam gastando muito mais com um advogado especializado em Direito Imobiliário quando surge o conflito, pois um erro ou esquecimento pode gerar grande prejuízo.

Ignoram que no caso de uma infração, às vezes, decorrente de uma redação confusa do contrato, poderá ocorrer um conflito que resulta na multa de 10% a 20% do valor da transação, bem como honorários de advogados, fruição e até danos morais e materiais, havendo casos do prejuízo superar a 50% do valor do contrato. Isso pode ser constatado em centenas de processos, havendo aqueles casos de construtoras que faliram gerando a perda de 100% do investimento.

Felizmente, muitos pretendentes à compra deixaram de fazer negócios com essas construtoras por terem sido previamente alertados por seus advogados que ao aprofundarem no estudo da documentação e nas condições do contrato, cumpriram seu papel de proteger quem os contratou.

DEU UMA OLHADA NO CONTRATO – PROFISSIONAL ESTUDA E ANALISA

Visando tratar o trabalho profissional como um favor ou objetivando desvalorizar o trabalho intelectual que decorre de anos de estudos e experiência, há comprador ou vendedor que procura o advogado não especializado ou que trata o assunto com descompromisso. Ninguém obviamente faria uma cirurgia cardíaca com um ortopedista ou pediatra. Assim como na medicina, odontologia e engenharia, há diversas especializações na advocacia, sendo a área imobiliária uma das mais complexas.

Depois, ao ter prejuízo o cliente reclama do processo e culpa o amigo que “olhou o contrato” ou alega ter sido mal orientado por um advogado que atua na área tributária, trabalhista, etc. Como exigir acerto de quem desconhece as nuances do Direito Imobiliário que envolve dezenas de leis específicas?

Conforme o art. 117 da Tabela da OAB, para analisar qualquer contrato o correto é a contratação do advogado especializado que pode cobrar até 4% do valor real do bem, valor este muito inferior aos danos que podem ser causados pelo contrato mal feito e menor que a comissão de corretagem que a imobiliária recebe por intermediar o negócio.

Nas transações de valor elevado o advogado pode reduzir a assessoria para 2%, serviço esse mais complexo que a corretagem que recebe 6% do vendedor. E antes da análise do contrato, deve ser realizada uma consulta prévia, devidamente remunerada, para que possa se inteirar da transação. Assim, poderá passar o orçamento do seu honorário para fazer ou revisar o contrato, o que exige também a análise dos documentos.

CORRETOR DE IMÓVEIS NÃO É CONSULTOR JURÍDICO

Pelo fato do corretor receber a comissão de 6% do imóvel há cliente que entende que caberia a este realizar análise jurídica. Grande ingenuidade! O corretor é um promotor de vendas, não atua em processos judiciais para compreender os riscos de um negócio realizado sem as devidas cautelas. Não cabe a ele levantar dúvidas sobre complexidades jurídicas que podem inviabilizar a transação, pois assim ele nada receberá, já que o corretor só é remunerado com a conclusão do negócio.

Ele tem como foco agilizar a transação para poder lucrar, sendo o advogado o profissional correto para redigir um contrato de compra e venda, pois sua remuneração não visa a conclusão do negócio, mas sim a proteção do seu cliente antes que este assine o contrato.

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