Os valores atribuídos ao IPTU são relevantes e geram grande prejuízo quando se paga acima do que seria correto, como ocorre em diversos galpões e grandes lojas que têm ampla área de estacionamento e características diferentes nos espaços distintos no de um mesmo imóvel. O mesmo prejuízo ocorre no pagamento do ITBI que pode ser cobrado em valor maior ao realmente devido pelo comprador que não entende como é realizado o cálculo desse imposto. Por não se informarem com um advogado especializado, deixam de recorrer ou cometem a gafe de aceitar que um despachante ou um curioso elabore o recurso administrativo fazendo-o de maneira confusa e motivando o indeferimento de seu pedido de redução dos impostos
O amadorismo, a falta de compreensão dos elementos que motivam o arbitramento e da avalição da base de cálculo dos impostos, além da dificuldade de fornecer dados para o Fisco sobre os preços de mercado dos imóveis, são alguns dos motivos que fazem o contribuinte arcar com custos maiores na tributação dos imóveis. Ao não conseguir reduzir o valor da avaliação de maneira a pagar o ITBI com base no valor real de aquisição, quem acaba lucrando também são os cartórios de notas e de registro de imóveis, pois ambos cobram os emolumentos e as despesas da escritura e seu registro com base no valor da avaliação do ITBI.
Embora a Secretaria Municipal da Fazenda de BH seja formada por grandes e competentes auditores fiscais, são emitidas mais de 800 mil guias de IPTU, além de dezenas de milhares de guias de ITBI cujo lançamento é eletrônico e com base nos dados cadastrais e nos fornecidos pelo comprador no documento que informa a transação realizada com o vendedor. É impossível emitir mais de um milhão de guias automaticamente sem cometer alguns equívocos, cabendo ao contribuinte contar com assessoria profissional para indicar o que deve ser corrigido e diminua o valor a ser pago.
STJ DEFINIU EM 2022 QUE PREVALECE A BOA-FÉ DO COMPRADOR
Em 27/04/22, o Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Recurso Especial nº 1937821-SP, definiu que o município deve aceitar como verídica a informação do comprador quanto ao valor que pagou ao vendedor, tendo tal declaração presunção de boa-fé. Portanto, deixou de prevalecer a Tabela de Avaliação Prévia que o município utilizava para determinar o valor do imóvel, por essa ferir o Código Tributário Nacional. Mas para que o contribuinte venha a economizar é fundamental que saiba argumentar com técnica, explicando que a Tabela se trata apenas de uma estimativa.
Como especialista em Direito Imobiliário temos visto devedores na Dívida Ativa, deixando de obter descontos expressivos por simplesmente não colocarem as parcelas em débito automático, sendo esse um dos vários erros que geram prejuízos aos pagadores do IPTU e ITBI. A Secretaria da Fazenda tem boa vontade em atender os pedidos, mas a maioria deles são indeferidos por falta de fundamentação dos recursos. Por isso, lamentavelmente, continuaremos a ver muitos proprietários pagando a mais milhões de reais todos os anos.
Belo Horizonte, 12 de janeiro de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal O Tempo.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
