Ao aprofundar nas motivações do legislador da Lei nº 4.591/64 que criou a fração ideal para ser aplicada nas incorporações, que consistem na venda de unidades na planta em condomínios, a 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, decidiu, com o devido acerto, que as despesas que compõem o rateio de conservação e manutenção dos edifícios deve ser dividido de maneira igualitária. Tendo em vista que todos os proprietários dos apartamentos, sejam tipo, térreo ou de cobertura, usufruem igualmente das áreas comuns e dos empregados que geram os custos do rateio, não há sentido que o proprietário da cobertura venha a pagar valor acima daquele que é cobrado dos proprietários dos apartamentos tipo.
Na apelação nº1.0024.08.140229-9/001, o Relator Desembargador José Marcos Vieira, juntamente com os Desembargadores Pedro Aleixo e Marcos Caldeira Brant, afirmaram: “É injusto que o condômino de uma cobertura pague a taxa de condomínio baseando-se invariavelmente no valor econômico do seu imóvel, devendo ser ressalvadas as despesas com custeio de manutenção das áreas comuns, que devem ser rateadas igualmente entre todos os condôminos. Regra do art. 24, da Lei 4.591/64.”
Como advogado atuante na área imobiliária há mais de 32 anos defendemos que a buscar do Poder Judiciário para tentar eliminar o rateio pela fração ideal, quando este gera cobranças abusivas, é a única alternativa, tendo em vista ser quase impossível o proprietário de uma cobertura conseguir alterar a convenção com 2/3 dos condôminos.
Maioria dos condôminos se une para lesar unidade maior
A maioria dos edifícios é composto pelas unidades tipo se articulam para impedir a votação que venha a estipular um rateio equilibrado, já que se beneficia pagando menos ao cobrar a mais da cobertura. Quem decide lutar pela implementação de um rateio justo não tem nada a perder, pois caso não entre com o processo judicial, continuará a pagar quotas em valores exagerados, inclusive para reformas e obras, de maneira a perpetuar um prejuízo que acarreta da desvalorização para venda e locação do imóvel. O mesmo problema é enfrentado pelo proprietário de loja situada de frente para o passeio, onde os proprietários das salas que compõem o edifício, cobram da loja valores abusivos para custear porteiros, elevadores e faxina que beneficiam somente as salas.
Essencial ter assessoria jurídica prévia
O maior erro do proprietário da unidade maior é enfrentar a assembleia sem antes ter uma assessoria jurídica para realizar os procedimentos prévios para viabilizar sua justa pretensão. Em 90% dos casos que o proprietário age de forma amadora, sem um advogado especializado, acaba tendo muitos aborrecimentos ao ser desrespeitado na defesa de seus argumentos. Aqueles que lucram ao pagar menos agem de forma destemperada para gerar constrangimentos, pois ao criarem confusão, a lógica, o bom senso e o sendo de honestidade são impedidos de fluir entre os condôminos que sabem que o correto é pagar exatamente pelo que se consome e que está à disposição, nada mais que isso.
Quota de condomínio não é imposto
Alguns defendem a cobrança a maior da cobertura ou do apartamento térreo por este valer mais que o tipo, utilizando-se equivocadamente de critérios tributários. Primeiramente, deve-se destacar que quota de condomínio não é tributo, não se confundindo com IPTU ou ITBI que se baseiam no valor do bem. Como exemplo do equívoco em cobrar um serviço ou produto com base no valor do apartamento, pode-se citar que o proprietário que tem um Honda Civic que custa R$100.000,00 paga o IPVA no valor de R$4.000,00, bem como o proprietário de um Gol que vale R$20.000,00 paga R$800,00 pelo referido imposto. Apesar disso, ambos os automóveis de valores tão dispares ao passarem pelo pedágio pagam o mesmo valor, pois utilizam a estrada da mesma maneira e proporção, bem como ao colocarem gasolina e óleo, o preço pelo litro é o mesmo. Mas se fosse utilizado o mesmo raciocínio dos defensores do uso da fração ideal ou do valor do apartamento, caberia ao proprietário do Honda Civic pagar 4 vezes o valor pago pelo Gol para colocar a gasolina e ao passar pelo pedágio.
Perícia judicial confirma ser abusivo cobrar pela fração ideal
Não tem lógica cobrar da cobertura ou térreo 50 ou 130% a mais de quota de condomínio pelos custos com os salários, vale transporte e uniformes dos porteiros e faxineiros ou pelo uso das áreas comuns, pois essas estão à disposição dos moradores de maneira idêntica, independentemente de ser cobertura ou tipo. Os peritos judiciais afirmam nas suas perícias que esses empregados não trabalham a mais para a cobertura, pois prestam serviços na portaria e corredores que são utilizados igualmente por todos os moradores.
Cabe aos proprietários de apartamentos de cobertura e térreo que são prejudicados, agir de maneira a evitar a continuação dessa cobrança desequilibrada que a cada dia aumenta o prejuízo.
Belo Horizonte, 06 de março de 2023.
Este artigo foi publicado no Jornal BalçãoNews.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Conselheiro do Secovi-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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