Os compradores de unidades na planta cometem o erro de deixar de avaliar as cláusulas relativas a forma de pagamento e as mudanças de índices. Quando a prazo da obra chega ao final são surpreendidos com manobras das construtoras que aumentam expressivamente o valor do saldo devedor. Esses procedimentos maliciosos tornaram-se mais comuns após 2019, com base nas brechas do Lei do Distrato que foi criada para beneficiar as construtoras, incorporadoras e loteadoras.
Os prejuízos para os compradores são enormes, pois até quando a construtora atrasa com o prazo de entrega do apartamento ela consegue lucrar ao criar meios de reajustar o valor do saldo num valor muito acima da multa que o comprador recebe pelo retardamento da obra. Na prática para as construtoras a multa que ela paga é irrisória diante do aumento do saldo devedor que onera o comprador, pois essa dívida geralmente representa 80% do preço total da unidade em construção.
O comprador por não conhecer seus direitos, as complexidades da lei age de forma ingênua ao negociar diretamente com a construtora que leva vantagem por ser bem assessorada por bons advogados.
Para explicar sobre os direitos dos compradores de unidades na planta e como eles devem agir para evitar problemas, o advogado Kênio Pereira, que é colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça, além de diretor em Minas Gerais da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis em Belo Horizonte-MG, avalia essa situação ao vivo com o âncora e jornalista Sérgio Duarte no Programa Revista Justiça de 07/03/23 que foi divulgado no site do STF.
Questões tratadas nessa entrevista que está no site www.radiojustica.jus.br
1 – Apesar dos milhares de processos judiciais que são movidos todos os anos contra construtoras por não pagarem a indenização ao comprador pelo atraso da obra e pelos vícios de construção, os compradores continuam sendo lesados? Por qual razão isso acontece? Os contratos de compra e venda não protegem os compradores?
2 – A compra de unidades na planta é complicada e por isso em dezembro de 2018 foi aprovada a Lei do Distrato sob a alegação de que traria maior segurança para o negócio e que reduziria as ações. Foi afirmado que essa lei faria as construtoras cumpriram as regras de forma espontânea. Isso é verdade?
3 – Depois da Lei do Distrato, os contratos que são elaborados pela construtora para proteger seus interesses, passaram a proteger também os compradores, ou seja, deixaram a relação contratual mais equilibrada? Pode o comprador exigir que seu advogado insira cláusulas para protege-lo?
4 – Por qual razão as construtoras têm cada vez mais lucro com as manobras financeiras, a ponto de ganharem mais do que com a finalidade fim que é a de construir?
5 – É comum o comprador pagar em torno de 25% do preço total durante a obra em prestações que são corrigidas mês a mês e ao final pagar 75% por meio de um financiamento sobre o saldo devedor corrigido pelo INCC ou CUB. Na prática o comprador paga mais que o valor inicialmente previsto no contrato, mas a construtora o obriga a colocar no contrato de financiamento o valor histórico. Isso gera prejuízo para o comprador?
6 – O que os compradores deveriam fazer para reduzir os riscos de assinar um contrato desequilibrado, que permita a construtora cobrar valores abusivos. Eles podem se unir para custear uma assessoria jurídica capaz de enfrentar os problemas que surgem no momento da entrega das unidades, como os vícios de construção e a cobrança antecipada da quota de condomínio?
7 – A quem cabe escolher a empresa que irá administrar o condomínio? Em geral a construtora impõe uma empresa parceira, ou seja de confiança dela, isso é arriscado para os compradores?
8 – Em diversos casos o comprador deseja antecipar o pagamento do saldo devedor para evitar a mudança de índice e a aplicação de juros de 1% ao mês, mas a construtora recusa, apesar do comprador ter o crédito aprovado no banco antes da concessão do Habite-se, também conhecido por Baixa de Construção. O comprador pode acionar a construtora que impede esse pagamento antecipado para lucrar com o aumento do saldo devedor?
9 – O comprador mesmo tendo assinado o contrato que autoriza a aplicação de outro índice, como o IGP-M e juros, a partir do Habite-se, pode contestar esse aumento sobre o saldo devedor que muitas vezes faz ele pagar 20% a mais pelo preço do imóvel pelo fato de não conseguir aprovar o financiamento no banco que lhe oferece uma taxa de juros menor e mais vantajosa? É abusivo a construtora impor um banco parceiro dela para fazer o financiamento?
Ouça a entrevista no nosso canal do Youtube.
