A lei é clara em determinar que cabe somente ao locador arcar com as despesas de serviços e intermediação da locação. Entretanto, o Quinto Andar tem ignorado isso ao cobrar dos locatários, também denominados inquilinos, o valor correspondente a 2,2% do aluguel no boleto mensal como “taxa de serviços”, e ainda, dos pretendentes à locação que desejam ter preferência na locação uma “taxa de reserva” correspondente a 10% do aluguel para que durante a análise do cadastro outros interessados não possam visualizar que o imóvel está disponível. Ao final, caso o pretendente assine o contrato ele perde esse valor, pois tal valor não é descontado do aluguel.
Por esses atos ferirem a Lei do Inquilinato nº 8.245/91 e o Código de Defesa do Consumidor (CDC), o Ministério Público do Rio de Janeiro (MPRJ) propôs em setembro/22, Ação Civil Pública contra o Quinto Andar, que visa puni-la por insistir em lesar os locatários. Os locadores também são prejudicados ao terem seus imóveis suspensos de visualização por outros pretendentes, pois acabam tendo prejuízo com a demora em locá-los, caso o pretendente que pagou os 10% de taxa de reserva não feche o contrato de locação.
MPs PODEM PROPOR A VISANDO RECEBIMENTO DA MULTA DE 12 MESES
A Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público do Rio de Janeiro tem abrangência nacional, tendo como foco as taxas de reserva e de serviço que a lei do Inquilinato (art.22, VII) proíbe que sejam cobradas do pretendente à locação ou do inquilino, pois não são contratantes do Quinto Andar. Ocorre que independente daquela ação, o MP de Minas Gerais e dos demais estados onde o Quinto Andar funciona podem propor ação na esfera penal (art. 43), cobrando a multa de 12 meses de aluguel, para evitar que os inquilinos sejam lesados com cobranças abusivas que não constam no contrato de locação e que por lei só podem ser cobradas do locador, pois é somente este que contrata a intermediação, a qual abrange todos os serviços.
O locador paga 9% pelos serviços, mas diante da cobrança de mais 2,2% do locatário, fica evidente que o Quinto Andar recebe mais de 11% do valor do aluguel, ou seja, acima dos 10% que é cobrado pelas imobiliárias tradicionais.
Diante disso, a ação civil do MP pode estimular que os locatários tomem providências de forma que o MP também ajuíze ação na esfera penal cobrando até 12 meses de aluguéis atualizados contra os locadores por esses terem nomeado o Quinto Andar como procurador, a qual deverá também fazer parte do polo passivo.
COBRANÇA DE TAXA DE SERVIÇOS QUE FERE O CDC E A LEI 8.245/91
Na Ação Civil Pública contra o Quinto Andar, o MP qualifica como abuso a cobrança do valor de 2,2% do valor do aluguel a título de taxa de serviço, pois na prática resulta no recebimento da comissão de mais de 11%. Deve ainda ser considerado que o Quinto Andar recebe do locador 100% do primeiro mês como taxa de contrato.
É de se destacar, oportunamente, que a taxa de serviço é cobrada tanto do locador, quanto do locatário, ou seja, o Quinto Andar lucra em duplicidade por um mesmo fato!
O MP reproduz na petição da ação a justificativa que a imobiliária utiliza para cobrar valor que a lei proíbe, sendo que tal alegação já consta no seu site, isto é, conforme o Quinto Andar a “taxa de serviço” seria cobrável de qualquer pretendente à locação e que corresponde a gastos com: “[…] manutenção da plataforma e serviços que são disponibilizados ao inquilino antes e durante a locação, como por exemplo, a busca e recomendação de imóveis, agendamento de visitas online, assinatura de contrato sem sair de casa, emissão de fatura de aluguel e suporte para atendimento por telefone e WhatsApp, acesso aos boletos totais e parciais, possibilidade de contato direito com o proprietário pela plataforma e intermediação de reparos, dentre outros serviços digitais oferecidos pela plataforma”
Diante da ausência de fundamento jurídico o MP as contestou. É evidente que o acesso à plataforma é gratuito para qualquer usuário da internet, pois é de interesse da imobiliária divulgar os imóveis disponíveis para locação e, portanto, se mostra abusiva a cobrança de 2,2% do pretendente que efetivou o contrato de locação. Pela justificativa do Quinto Andar, caso fosse racional, caberia a todos que acessam a plataforma pagar a suposta “taxa de serviço”, mas ele só cobra do locatário que fechou o contrato. O MP considerou: “como já afirmado, tal argumento evidencia tratamento desigual entre os usuários da plataforma do Quinto Andar, bem como dupla remuneração”. Demonstrando a má-fé do Quinto Andar em cobrar mensalmente do locatário 2,2% do valor do aluguel por um serviço que já cobra 9% do locador, o MP frisou:
“Por outro lado, os serviços de anúncio e busca de imóveis somente são ofertados a partir da contratação da empresa pelos proprietários de imóveis, que pagam para tanto. Logo, se o propenso locador contratou a intermediação do aluguel, por óbvio é o seu interesse em divulga-lo a propensos locatários. Ilógico seria manter obscura a intenção de disponibilizar o imóvel a locação.” […] “a cobrança impõe excessivos encargos aos locatários com base em um tratamento que viola o princípio da isonomia contemplado na Constituição, o qual deve permear as relações de consumo”
Ainda, esclareceu o MP no processo judicial sobre a ilegalidade do Quinto Andar cobrar de 2,2% do locatário que: …
“são custos ínsitos à atividade desenvolvida, no máximo sendo contabilizados no preço final, o que, no caso, é arcado pelo locador, que contrata a intermediadora”. … “o agendamento de visitas online, emissão de fatura de aluguel, …. são elementos indissociáveis da intermediação e manutenção do aluguel do imóvel, já remunerados pelo locador. Nenhum desses elementos constitui um benefício exclusivo ou comodidade ao locatário.”
Sobre o ato de cobrar pelo suposto Clube de Serviços, que se trata de um clube de benefícios supostamente para facilitar a mudança e a moradia, o MP frisou ser ilícito, pois afronta o art. 6º e 39 do CDC, tendo em vista que “não pode ser imposto, sob pena de representar venda casada”.
A petição da ação do MPRJ pode ser vista no link: https://www.mprj.mp.br/documents/20184/540394/f_inc_quito_andar.pdf
CONTRAVENÇÃO PENAL – RISCO DO LOCADOR TER PROBLEMAS
Além da Ação Civil Pública na qual figura como réu o Quinto Andar, seus atos podem refletir nos locadores na esfera penal, pois a cobrança da taxa de serviço mensal fere a Lei do Inquilinato que determina:
Art. 43. “Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos.”
Os locadores que confiaram na imobiliária virtual que os convenceu a entregar os imóveis por meio da propaganda de que cobravam menos que as imobiliárias tradicionais, deveriam verificar que, na prática, o Quinto Andar vem cobrando e recebendo taxa ilegal do locatário. Diante do fato do locador pagar 9%, ao final o Quinto Andar recebe mais de 11% ao mês, o que, como visto, afronta a Lei nº 8.245/91:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I -….
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;”
O MP, ao apontar essa cobrança de 2,2% como indevida, pode motivar a propositura de ação penal contra o Quinto Andar e o locador a qual tem como penalidade a prisão simples ou multa de três a doze meses o valor do último aluguel atualizado. Assim, o proprietário do imóvel corre o risco de ter gastos expressivos com a advocacia criminal, tida como das mais caras do mercado.
LOCADORES DEVEM TOMAR PROVIDÊNCIAS PARA REDUZIR OS RISCOS
A professora de Direito Penal, Daniela Tonholli, que foi uma das palestrantes do Seminário sobre as Imobiliárias Virtuais em 2018 na OAB-MG, alerta que: “a tipificação especial da contravenção prevista no art. 43 da Lei 8.245/90, tem como elementares o verbo exigir, que é preenchido uma vez que o locatário é compelido a fazer o pagamento ante o risco de não poder se candidatar ao imóvel ou mesmo aluga-lo, caso se recuse a arcar com tais custos. Ainda, é elementar a ser preenchida a quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos. Nesse caso, o Quinto Andar estabelece a mais a cobrança da ‘taxa de reserva’ e da ‘taxa de serviço’.
A taxa de serviço se caracteriza pela estipulação de valor a ser pago em espécie pelo acesso à sua plataforma digital, a assinatura de contrato por meio digital, suporte para pagamento em cartão e boleto, atendimento por telefone e WhatsApp, dentre outros. Contudo, tais ‘benefícios’ são inerentes ao serviço prestado pela imobiliária, ou seja, próprios à atividade desenvolvida, e caso pudessem ser cobrados, seriam um custo do locador e não do inquilino. Já a taxa de reserva visa retirar a visibilidade do imóvel enquanto é analisada a documentação do pretendente à locação, caracterizando afronta ao direito do locador de ter uma maior chance agilizar a conclusão da locação por meio de outros interessados.”
A professora explica que “o crime é próprio de quem tem a condição de exigir tais quantias ou valores, que no caso, só pode ser quem está no outro polo do contrato de aluguel, restando, inicialmente, ao locador essa posição. Contudo, sabemos que quem realiza de fato a cobrança e dela se beneficia diretamente é a administradora de imóveis Quinto Andar. Mas isso não libera o locador antecipadamente da responsabilidade penal sem que apresente defesa na ação penal a fim de demonstrar que não havia dolo seu nessa cobrança indevida.”
No link do youtube, https://www.youtube.com/playlist?list=PL9Vk_iwqQU-CA5nOF4o250y1PH7wDgFW6 os leitores e internautas podem assistir as palestras ministradas do evento “Os segredos desvendados do Quinto Andar na OAB-MG”, as quais divulgaram em 2018 os alertas sobre os procedimentos da imobiliária virtual, que agora estão gerando preocupações aos seus locadores.
Belo Horizonte, 25 de novembro de 2022.
Artigo resumido publicado na Revista Diário das leis BDI.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
*Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
*Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça e do Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
