Muitos condomínios têm perdido a oportunidade de utilizar os benefícios decorrentes de uma boa imobiliária quando o inquilino deixa de pagar a quota mensal, pois caso o síndico ou a administradora de condomínio informassem de imediato o atraso, a imobiliária poderia cobrar a quota vencida junto com o pagamento do aluguel. Importante compreender que as imobiliárias são parceiras dos condomínios, pois têm como principal função manter a pontualidade dos encargos referentes ao apartamento, sala ou loja locada, bem como dos aluguéis.
Administradoras de imóveis conceituadas, combatem a inadimplência das quotas de condomínio bastando que o síndico envie um e-mail com os dados para que elas promovam a cobrança. A Caixa Imobiliária Netimóveis, há décadas, envia uma carta para o síndico do edifício logo no início da locação do imóvel na qual esclarece que qualquer problema que ocorrer com o inquilino, em especial, a falta de pagamento da quota ordinária, deverá ser comunicada para que tome as providências. É importante que na troca de síndicos haja a comunicação de que há imobiliárias que podem ajudar na cobrança da quota em atraso, sem cobrar nenhum honorário do condomínio.
Lei autoriza exigir pagamento dos encargos junto com o aluguel
É importante que os proprietários, ao entregarem seu imóvel para uma imobiliária, escolham uma empresa experiente, que atue com firmeza para coibir a inadimplência. Márcio Pereira, que dirige a Caixa Imobiliária Netimóveis, afirma que “nossa atuação visa proteger o locador de ser incomodado pelo condomínio e esclarece que a Lei do Inquilinato lhe dá força para cobrar a quota de condomínio de forma mais eficaz do inquilino que do próprio condômino”.
Caso o inquilino não pague a quota de condomínio ou o IPTU, a imobiliária, por ser procuradora do locador, poderá requerer seu despejo por falta de pagamento. Essa possibilidade está prevista no art. 25: “Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram”. O diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Márcio Pereira, esclarece “certamente, o risco de ser despejado estimula o inquilino inadimplente a quitar logo a dívida, com maior rapidez do que ocorreria num processo de execução contra o condômino/locador que pode demorar anos”.
Assim o condomínio poupa ao não ter que gastar com execução judicial contra o condômino/locador, pois a imobiliária cobrará do inquilino e de seus fiadores a dívida do condomínio juntamente com o valor do aluguel. Tal procedimento evitar desgastes entre o síndico e o locador.
Síndico que não conversa com a imobiliária agrava o problema
A falta de providências do síndico ou da administradora de condomínio que deixa de avisar a imobiliária sobre a inadimplência dificulta a boa atuação da imobiliária que se dispõe a realizar a cobrança de graça. Em vários casos o síndico falha ao não conversar com o devedor que, às vezes, não é quem consta na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, levando o advogado do condomínio a propor execução de maneira errada, contra quem não responde pelo imóvel.
Isso gera risco de o condomínio responder por danos morais e materiais, pois colocar como réu quem não é o real devedor acaba por negativar seu crédito na praça, gerando prejuízos a terceiro que não tem qualquer relação com a dívida.
Antes de passar para advogado converse com o devedor
Ao deixar acumular seis meses ou mais, o síndico cria uma situação desgastante ao enviar a dívida para um advogado que, às vezes, trata o devedor como um estranho. Muitos escritórios que fazem cobrança focam em produção, agem por atacado, exigem o pagamento à vista, deixando de conversar um devedor que talvez esteja passando por um problema grave, que gerou a inadimplência de forma involuntária.
Deve-se avaliar a viabilidade de contornar o problema mediante a divisão da dívida em até seis parcelas com juros e correção monetária, além dos honorários do advogado no caso deste ter sido contratado. Importante o devedor entender que não há como dar desconto, pois o valor da quota decorre de um rateio de custos que já foram quitados pela coletividade, devendo ser paga integralmente como os juros, a correção monetária e a multa decorrente da inadimplência.
O morador é vizinho do síndico e dos demais condôminos, sendo a gentileza importante para manter a harmonia, pois a relação entre as partes é duradora. Sendo enviada a cobrança para um advogado este passa a ter direito a receber honorários de pelo menos 10% pelo seu trabalho, mesmo que a cobrança seja extrajudicial, podendo este cobrar 20% no caso de ser proposta a execução.
A melhor solução é sempre diálogo, mas cabe ao devedor assumir a dívida e quita-la de qualquer forma, sob pena de ter sua unidade imobiliária levada a leilão caso venha a descumprir a decisão judicial que o condenou a quitar a dívida.
É importante o devedor evitar um processo, pois vindo a ser proposto haverá ao final dele a condenação que aumentará a dívida com a condenação dos ônus sucumbenciais, que consistem nas despesas com as custas processuais e honorários de sucumbência geralmente arbitrados em 20% do valor da dívida atualizada. Portanto, ao perceber que terá dificuldade em quitar, o melhor será negociar de forma a evitar que a dívida seja acrescida de despesas judiciais.
Belo Horizonte, julho de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal do Sindíco.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
