Viver em um condomínio requer o pagamento das despesas por meio do recolhimento da quota ordinária destinada aos custos rotineiros, mas também do fundo de reservas e de eventual taxa extra, sendo importante entender suas particularidades.
O fundo de reserva é destinado a cobrir despesas não previstas no orçamento mensal ou inesperadas, devendo ser pago pelos condôminos, que são também denominados proprietários. Deve ser mantido em uma conta específica, sendo que seu montante é baseado nas características do prédio, que sendo mais antigo e necessitando de reformas, permite que seu valor seja maior.
Poderá ainda, ser criado um fundo específico para determinada obra, ficando separado do valor do fundo de reserva destinado aos problemas emergenciais.
Vindo a ser reformado o telhado e as fachadas, adquirido novo interfone ou elevador, tais despesas serão pagas pelos proprietários, podendo ser sacado o fundo de reservas para quitá-las.
Taxa Extra deve ser cobrada do proprietário/locador
Nas obras ou compras de maior valor, das quais o valor existente no fundo seja insuficiente para realiza-las, a assembleia deve aprovar taxa extra que será paga somente pelo proprietário. Poderá o locatário que a quitou junto com a taxa ordinária, solicitar reembolso ao locador ou requerer que o síndico envie o boleto da taxa extra diretamente para o proprietário.
Taxa Extra do locatário: exceções
O ideal é que a quota ordinária seja em valor fixo, mas em alguns casos surgem despesas extras, como o portão eletrônico que quebra ou que foi amassado pelo carro, a compra de peça do elevador, o conserto de um curto-circuito e da bomba d´água e do ar-condicionado que queimou, a troca de uma telha quebrada pelo técnico da antena, da fechadura da portaria ou a pintura das escadas.
Esses pequenos reparos devem ser pagos por quem usufrui do apartamento, ou seja, pelos moradores, dentre eles os locatários. O art. 23 da Lei nº8.245/81 menciona os exemplos das despesas que permitem que o síndico lance taxa extra que deverá ser paga pelo locatário.
Uso indevido do fundo de reservas
É irregular utilizar o fundo de reserva para cobrir despesas com manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, a manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico, antenas coletivas e pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum, bem como a pintura das partes internas do edifício, dentre outras. Caso a taxa ordinária seja insuficiente para o custeio mensal, deverá ser obrigatoriamente aumentada. Inúmeros problemas são evitados quando o síndico consulta advogado especializado para orienta-lo.
É igualmente inaceitável o síndico utilizar o fundo de reserva para quitar acerto trabalhista, aumento do valor da água, luz, etc. Se o fizer deverá de imediato inserir no boleto a taxa extra para repor o fundo de reserva, pois caso contrário estará lesando os proprietários ao beneficiar os locatários que deixaram de pagar o valor correto do rateio das despesas.
Belo Horizonte, 22 de julho de 2024.
Artigo resumido publicado no Jornal o Hoje em Dia
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
