No Brasil existem mais de 520 mil condomínios, sendo muitos delesadministrados por síndicos que não têm aptidão ou perfil para enfrentar os desafios inerentes a função. Muitos são eleitos por ausência de interesse dos demais condôminos o que resulta no surgimento de problemas e no agravamento de prejuízos por falta de atitude ou por desconhecimento das diversas leis que são aplicáveis às relações condominiais.
Nesse cenário, surge a figura do “síndico parceiro”, aquele que assume a função para obter a isenção da taxa ou remuneração, bem como visando faturar com benefícios que, às vezes, são inconfessáveis, tais como parcerias com a administradoras de condomínios que lucram com a conta pool ou com prestação de serviços de terceiros; com o advogado especializado em criar demandas judiciais e com construtoras que fazem obras com custos acima do preço de mercado. Há ainda o síndico que é indicado pela construtora nos novos empreendimentos para deixar de exigir os consertos de vícios de construção.
Enfim, milhares de condomínio têm sido uma grande fonte de enriquecimento ilícito, a ponto de muitos prestadores de serviços e profissionais passarem a entender como comum oferecer comissão para o síndico. Copiam o que ocorre no corrupto e imoral serviço público, onde o produto encontrado na internet por R$100,00 é comprado pelo poder público, após “licitação montada” por R$250,00 ou mais. Isso é rotina, basta vermos os editais e os preços da empresa vencedora, conforme as constantes denúncia divulgadas pela mídia.
Citamos isso apenas para alertar que os condôminos que deixam de participar das assembleias, que não leem os comunicados, atas e balancetes, acabam pagando valores mais elevados de taxas ordinárias e extraordinárias por favorecerem que a administradora lucre ao aplicar seu saldo na conta pool, que o advogado ganhe honorários de processo que não deveria existir e que alguém do condomínio lucre com comissão de serviço que seria executado por custo menor.
Agir com sabedoria exigir orientação jurídica independente
Por receio de ofender e por não saber que a lei garante que qualquer condômino tenha acesso aos contratos, aos recibos e notas fiscais, bem como aos demais documentos que fundamentam as decisões condominias, constata-se que muitos condomínios continuam sendo prejudicados no decorrer décadas.
Com grande expertise na solução dos problemas, o especialista Daniel Gomes, diretor da AuditSign Administradora e Contabilidade de Condomínios (www.auditsign.com.br), transmite segurança aos seus clientes ao utilizar softwares de gestão modernos e eficientes, que dão acessos imediato à vida financeira do condomínio. Daniel alerta, que “coibimos as situações irregulares por agirmos dentro das regras de compliance, bem como apoiamos que o condomínio contrate um advogado especializado sem qualquer vínculo com a administradora ou com o síndico”
É importante frisar que a experiência comprova que a maioria dos síndicos é séria e confiável, mas infelizmente estamos no Brasil e ignorar a necessidade de fiscalizar contribui para que ocorram prejuízos.
Administradora que presta serviços jurídicos comete crime
Várias administradoras foram condenadas recentemente pela Justiça Federal nas ações propostas pela Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) em vários estados, pois seus diretores e gerentes agiam como se advogados fossem ao darem palpites e induzirem os condomínios a erro, configurando o exercício ilegal da profissão.
Além disso, observamos que algumas, visando captar os condomínios, oferecem “assessoria jurídica” por meio de um advogado parceiro, que em diversas situações orienta de forma errada o condomínio para evitar que este entre em choque com a administradora que, em alguns casos, teria que ser responsabilizada por um ato indevido. Esse tipo de procedimento ilegal resultou nas condenações das administradoras que se aliam a advogados antiéticos para captar clientes.
A Lei Federal nº 8.906/94 – Estatuto da OAB, em seu seu artigo 1º, II, prevê que são atividades privativas do advogado a consultoria e a assessoria jurídica, sendo que no §3º consta: “É vedada a divulgação de advocacia em conjunto com outra atividade.” Entretanto, se contadores e administradoras de condomínio oferecem serviços jurídicos com o apoio de advogados, tal ilegalidade deve ser denunciada ao Conselho de Ética da OAB. O advogado da administradora deve assessorar a administradora, não os condôminos ou moradores dos prédios administrados. Quando o advogado se utiliza dessa estrutura empresarial, infringe os arts. 5°, 7° e 39 do Código de Ética e Disciplina da OAB.
Síndico não pode transferir suas obrigações
Ninguém é obrigado a ser síndico. Tanto é verdade que é ilegal a cláusula da convenção que impõe o rodízio obrigatório ou punição financeira a condômino que se recusa a assumir o maravilhoso cargo de síndico. Cabe ao condomínio remunerar e criar estímulos para que um condômino se candidate para assumir a função ou, ainda, a coletividade optar pela contratação do síndico profissional, que obviamente não pode agir como advogado. Se exercesse a profissão não teria como ser síndico.
É lamentável um síndico assumir o cargo e se recusar a cumprir suas obrigações que implicam na defesa dos interesses comuns dos condôminos, no dever de agir com ética, transparência, lealdade, dentro dos princípios da legalidade e da boa-fé. Se não deseja providenciar os reparos dos defeitos, disciplinar os funcionários, prestar contas do que gasta ou realiza, fazer assembleia, cobrar dos devedores, multar os infratores, zelar pela segurança, atender os vizinhos, por favor, não assuma a função.
Comete ato ilícito o síndico transferir seu dever de controlar as finanças para a administradora, deixar de fiscalizar os gastos e como estão sendo aplicados os recursos do condomínio, pois é dele a obrigação legal de prestar contas. Se ele se alia a administradora para deixar de cumprir seus deveres, age com irresponsabilidade, podendo responder pessoalmente pelos prejuízos.
Da mesma forma, deve ser destituída a administradora que age de forma “misteriosa”, ao se recusar a atender os pedidos dos condôminos que solicitam documentos e informações. É desrespeitoso e antiético ignorar que o dinheiro que administra é proveniente de cada condômino, sendo suspeito o conluio existente entre algumas administradoras e o síndico que passam a tratar a documentação pertencente a todos como uma caixa preta.
Conta pool oferece mais riscos por não ser transparente
Recentemente, uma administradora tradicional de São Paulo, desapareceu com R$30 milhões de dezenas de condomínios que não tinham como fazer a conciliação bancária, pois cometeram o erro de confiarem tudo que recebiam na conta pool da administradora que mistura os recursos de centenas de edifícios.
Se cada condomínio possuísse sua conta particular e se tivessem se preocupado com a fiscalização da administradora certamente não teria tido tal prejuízo. Qualquer condômino tem o direito de verificar onde estão sendo aplicadas as taxas que paga e exigir a rescisão do contrato da administradora se essa agir de forma obscura.
Síndico e o advogado criador de conflitos
No decorrer de mais de 34 anos de advocacia, nos deparamos com situações inacreditáveis de síndicos que criaram conflitos com vizinhos por questões inconfessáveis. Houve caso do síndico se recusar a consertar o telhado que estava danificando o apartamento do último andar para prejudicar sua proprietária. A má vontade decorria do fato da reclamante ter sido sindica há tempos e ter feito uma cobrança judicial contra o atual síndico, que à época era inadimplente por um longo período.
Em outros momentos, presenciamos síndico arbitrário que perseguia os vizinhos e que se utilizava do seu “advogado parceiro” para constrange-los mediante notificações e processos, que eram pagos pelo condomínio. O temor chegou ao ponto da maioria se omitir, mesmo quando o condomínio perdia os processos e era condenado. Enfim, tudo tem solução bastando ter interesse e tomar atitude para evitar a desvalorização do condomínio, contando com uma assessoria especializada.
III SEMINÁRIO DE GESTÃO DE CONDOMÍNIOS – DIAS 19 A 21/06/24
Como advogado especializado em Direito Imobiliário, abordaremos as questões citados nesse artigo no III Seminário de Gestão de Condomínios que será realizado nos dias 19 a 21/06, pelo CRA/MG. As inscrições estarão em breve disponíveis de forma gratuita pelo link: https://www.cramg.org.br/event/. O III Seminário será transmitido de forma híbrida – presencial (vagas limitadas) e virtual pelo canal youtube do CRA-MG (vagas ilimitadas).
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
contato@keniopereiraadvogados.com.br – (31) 2516-7008
