Com criatividade algumas construtoras, especialmente, de São Paulo, têm vendido pequenos apartamentos por meio de campanhas de marketing agressivas voltadas para investidores, inclusive de BH. A promessa é sedutora: elevada rentabilidade obtida com locações de curta temporada.
O problema é que muitos desses apartamentos (entre 15 a 35 m²) são HIS (Habitação de Interesse Social), categoria criada a partir de incentivos concedidos pelas prefeituras para viabilizar moradia destinada à população de baixa renda em áreas centrais.
Grande parte dos compradores ignora que o Decreto nº 62.244/25, de SP, proíbe que esses apartamentos sejam utilizados para locações por plataformas como Airbnb. Além disso, a legislação federal sempre restringiu a comercialização dessas unidades a pessoas com altos rendimentos.
Apesar disso, por meio do Instagram, construtoras paulistas têm contratado influencers e corretores de imóveis para promover esses empreendimentos junto a investidores de outros estados. Muitos são convencidos com base na promessa de grande rentabilidade. Entretanto, em vários casos, os compradores não recebem os imóveis, pois os edifícios sequer foram construídos.
A UOL Prime divulgou no Youtube o vídeo “COMO AS CONSTRUTORAS DRIBLAM REGRAS PARA VENDER IMÓVEIS QUE FICAM NO PAPEL” , no qual são relatadas situações de propaganda enganosa e os prejuízos das vítimas. Muitos somente descobriram que não tinham nenhuma proteção da Lei de Incorporações por seus advogados. A fraude está na inclusão do com comprador como sócio de uma SCP (Sociedade em Conta de Participação), investimento no qual se participa do negócio sem as garantias típicas de uma incorporação.
CVM e Ministério Público têm atuado contra o crime
A venda de apartamentos acompanhada da promessa de rentabilidade garantida, vinculada à participação do comprador em uma SCP, pode configurar prática criminosa. Numa SCP inexiste garantia de entrega do bem ou de lucro. É uma operação de risco: se o projeto fracassar, o investidor por ser sócio, perde os valores aportados. Diante desse cenário a CVM e o MPSP passaram as investigar as irregularidades.
Leis incentivam construtoras a lucrar
A Prefeitura de São Paulo busca reduzir o custo dessas HIS e HMP (Habitação de Mercado Popular), permitindo que famílias de baixa renda adquiram moradia em regiões centrais, com financiamento subsidiado.
Entretanto, as construtoras aproveitam desses incentivos para direcionar a venda dessas unidades a investidores, elevando os preços de apartamentos embalados num marketing enganador.
Decreto de SP proibiu Airbnb para HIS e HMP
Foram tantos os abusos que a Câmara Municipal Paulista instaurou uma CPI, tendo sido citadas as Construtoras Vitacon e Magik.
Além disso, a Prefeitura intensificou a fiscalização de mais de 90 mil unidades classificadas como HIS/“Minha Casa, Minha Vida”. Até o momento, foram realizadas 704 notificações e aplicadas que somam R$39 milhões. O MP/SP, por sua vez, investiga 8.300 possíveis fraudes ocorridas entre março e outubro/25. Dependendo das circunstâncias, os compradores podem ser enquadrados no crime de falsidade ideológica.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Federal
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