A arquitetura e os tipos de condomínios evoluíram, surgindo novos formatos de empreendimentos que exigem expertise na elaboração da convenção. Apesar disso, passados 23 anos da entrada em vigor do Código Civil/2002, a redação das convenções continua precária, repleta de erros grosseiros. Em grande parte, esses instrumentos ainda são copiados de modelos antigos, o que gera problemas de convivência, cobranças injustas com o uso ilógico da fração ideal, abusos na utilização das áreas de lazer e da garagem, falhas no combate da inadimplência e entraves à aprovação de obras.
O amadorismo ainda impera na elaboração desse instrumento jurídico, que é altamente complexo. É lamentável que muitos condôminos deixem de revisar a convenção logo após o recebimento do empreendimento ou conduzam esse tema sem o apoio de um advogado especializado. É notório que os construtores não investem nesse tipo de trabalho, porque os compradores só focam na edificação e ignoram a importância do principal documento que regulamenta seu patrimônio.
Inúmeros edifícios que tentam atualizar a convenção sem investir numa assessoria jurídica passam décadas sofrendo com problemas que agravam os conflitos. Isso porque não conseguem alcançar o quórum de 2/3 para alterá-la e, ainda, criam cláusulas nulas, resultando numa convenção que gera insegurança ao invés de trazer soluções. E assim vemos milhares de convenções sem valor jurídico registradas indevidamente no cartório de registro de títulos e documentos, artifício esse decorrente da recusa do Oficial do cartório de registro de imóveis de registrar o documento por conter falhas que o invalidam.
A evolução da divisão do rateio de despesas
Após divulgamos, por 29 anos, a aplicação correta da fração ideal prevista no art. 12 da Lei nº4.591/64 (que se destina às despesas com a construção), constatamos que, há mais de dez anos, a maioria das construtoras deixou de inserir nas convenções a fração ideal como critério para dividir as despesas de conservação e manutenção quando o prédio é composto por coberturas, apartamentos térreos com área privativa e lojas.
Isso ocorreu porque as construtoras, acompanhando as decisões judiciais e a perícias, perceberam que utilizar a fração ideal utilizada para divisão das despesas de construção quando o edifício tem tamanhos diferentes, acarreta prejuízo excessivo aos proprietários de coberturas e apartamentos com área privativa. Do mesmo modo, mostra-se irracional impor às lojas, com entrada independente para a via pública, o custeio de porteiros, faxina, água, elevadores, áreas de lazer e garagens usufruídas apenas pelos moradores dos apartamentos ou pelos ocupantes de salas de prédios comerciais.
Basta verificarmos que o rateio de quotas que consiste nas taxas ordinárias destinadas à conservação e manutenção das áreas comuns, é previsto no art. 24, em capítulo que não tem nenhuma relação com art. 12 que trata dos custos de construção. O art. 24 se refere a deliberação posterior à entrega do empreendimento aos compradores, sendo certo que esses se utilizam das áreas comuns igualmente. Ocorre que a quota de condomínio não se confunde com IPTU ou ITBI, já que não tem qualquer vínculo com o preço do imóvel.
Assim, ao implantar o rateio igualitário entre todos os apartamentos e isentar as lojas de despesas que não têm relação com elas, o resultado foi evitar os litígios judiciais que visam derrubar a fração ideal, cuja aplicação, em muitos casos, gera enriquecimento sem causa das unidades menores. As unidades maiores, por sua vez, deixaram de ser desvalorizadas com cobranças abusivas, pois os custos de manutenção decorrem do uso das áreas externas e de serviços prestados igualmente a todos os condôminos, como divulgados em diversos artigos neste jornal e em nosso site.
Provavelmente, as construtoras perceberam que o aprimoramento da divisão das quotas condominiais gerou maior harmonia e a melhora de sua imagem, ao evitar os costumeiros desgastes de rateio desequilibrado.
Construtora não investe em aprimoramento jurídico
A falta de interesse em contratar especialistas para aprimorar as convenções fica evidente quando se verifica que, desde 2003, o Código Civil autoriza os condôminos a estabelecer juros de até 10% ao mês contra quem deixa de pagar as quotas pontualmente, sendo esse limite confirmado pelo Superior Tribunal de Justiça diversas vezes.
Por sua vez, a multa de 20% que foi reduzida em janeiro de 2003 para apenas 2%, tornou inadequada a manutenção dos juros de apenas 1% ao mês, fato que é ignorado em 90% das convenções elaboradas nos últimos 20 anos. O resultado é o crescimento da inadimplência e a dificuldade do condomínio em cobrar judicialmente o crédito, já que um processo tem custo alto e a execução pode perdurar por mais de dez anos.
Caso a convenção estivesse atualizada, essa situação poderia ser evitada com a estipulação de juros de 5 a 10% ao mês, pois certamente o condômino pensaria antes de atrasar e veria que seria melhor deixar de pagar outra despesa que tem multa e juros menores.
Quanto aos quóruns para aprovação de obras e benfeitorias constatam-se erros inaceitáveis, especialmente quando o empreendimento é composto de centenas de unidades. Esses equívocos geram nulidades nas votações e a consequente recusa de muitos condôminos quitar a taxa extra por ausência de legalidade.
Além disso, a convenção desatualizada também traz efeitos no campo da convivência. Centenas de moradores mudam do edifício devido a vizinhos antissociais, que tornam a vida em comum insuportável. Esse problema poderia ser combatido com maior eficácia se a convenção que estipulasse a aplicação de multa pelo síndico. A ausência de regulamentação eficaz gera nulidades na imposição de multa que, usualmente, depende da aprovação de 2/3 dos condôminos, tornando quase impraticáveis as regras previstas nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, as quais podem ser aprimoradas por meio da redação profissional da convenção
A solução, portanto, pode ser mais simples do que parece: atualizar a convenção de condomínio, adaptando-a à realidade do edifício e garantindo harmonia, segurança e valorização do patrimônio tanto pelas construtoras, quanto pelos próprios condôminos.
Convenções feitas para o século passado
A maioria das convenções, com textos padronizados, ignora as especificidades e o perfil de cada condomínio. O comprador, por sua vez, olha apenas para o apartamento e não se preocupa com o documento que regerá sua vida em comunidade. Assim, a convenção nasce frágil, distante da realidade prática, e permanece esquecida até que os problemas no condomínio se tornem uma grande dor de cabeça.
A lei não dá poder aos ausentes. Quem participa decide
A assembleia é o foro natural das deliberações condominiais. A legislação determina quóruns específicos apenas em casos excepcionais, havendo autorização legal para defini-los de forma inteligente, conforme art. 1.334 CC. O legislador foi sábio ao entender que não se pode tratar um condômino de 600 unidades com se tivesse 12 apartamentos, razão que permite o ajuste dos quóruns à realidade do empreendimento. Para deliberações rotineiras, como aprovar contas, eleger síndico e contratar assessoria jurídica, basta a maioria simples dos presentes em assembleia.
Isso significa que, em um prédio com 100 apartamentos, caso apenas 10 condôminos compareçam à assembleia e 6 votem a favor da contratação de assessoria jurídica para atualizar a convenção, a deliberação será válida. Deve prevalecer a participação efetiva de quem comparece e decide, e não a omissão da maioria que se ausenta.
A mesma regra vale para determinar a contratação de advogado para propor um processo contra construtora que não corrige os defeitos da obra. Não podem os “amigos do construtor” ou “sindico indicado pela construtora” impedir que a maioria simples aprove providências destinadas a proteger o patrimônio individual de cada proprietário.
Segurança jurídica como investimento coletivo
A atualização da convenção evita brigas desnecessárias, soluciona litígios já existentes (como utilização de áreas comuns, comportamentos antissociais, aluguel via Airbnb, vagas de garagemdentre outros), além de modernizar as regras e fortalecer a gestão condominial.
Com a orientação de um advogado especialista em direito imobiliário e condominial, o documento será bem elaborado e passará a refletir a realidade do condomínio, garantindo clareza e segurança às decisões. Postergar a atualização da convenção ou elaborá-la de maneira amadora consiste numa atitude que pode agravar problemas, ampliar prejuízos e comprometer o que deveria ser preservado: a harmonia, o prazer de viver bem e a valorização do patrimônio coletivo.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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Tel. (31) 2516-7008
