STJ protege condomínios e barra calote de empresas em recuperação judicial
Em relevante decisão para condomínios, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou, pelo Tema Repetitivo 1.391 (REsp 2206633/PR), o entendimento de que débitos condominiais, ainda que vencidos antes do pedido de recuperação judicial, possuem natureza extraconcursal. Isto é: tais valores não se submetem ao plano de recuperação da empresa devedora e podem ser cobrados na justiça cível, evitando assim que o condomínio perca parte expressiva de seu crédito.
A decisão atinge diretamente as pessoas jurídicas que adquirem imóveis e acumulam débitos condominiais. Assim como ocorre com os proprietários pessoas físicas, a empresa assume a obrigação de quitar as despesas em aberto. Isso acontece porque a dívida condominial possui natureza “propter rem”, ou seja, está vinculada diretamente ao próprio imóvel, independentemente de quem seja o proprietário.
O risco da empresa não pode ser do vizinho
Antes, empresas em crise tentavam incluir o débito condominial na recuperação judicial para obter deságios, parcelamentos prolongados e redução do débito para pagar apenas 30% do valor devido ou até mesmo nada se vir a falir.
Contudo, o débito condominial não decorre da atividade empresarial da sociedade em recuperação, mas sim da própria existência e utilização do imóvel. Se a empresa não paga, o prejuízo acaba sendo transferido aos demais condôminos, que são obrigados a cobrir o rombo para que o prédio não fique sem quitar os serviços essenciais.
Na recuperação judicial, existe uma relação comercial que envolve bancos, fornecedores e parceiros que assumiram o risco do negócio. O condomínio não integra essa relação mercantil e não pode ser penalizado pela crise financeira da empresa.
Condomínio não dá descontos
O condomínio não exerce atividade lucrativa e não possui margem financeira para absorver prejuízos dessa natureza, pois a taxa condominial representa mero rateio de despesas reais e indispensáveis, como água, energia elétrica, elevadores, segurança e folha de pagamento dos funcionários.
Por isso, não há obrigação de o condomínio dar descontos sobre juros, correção monetária ou valor principal da dívida. O inadimplente não está renegociando uma mercadoria ou serviço, mas deixando de ressarcir o que os vizinhos já pagaram por ele.
Além disso, os juros normalmente aplicados já são reduzidos, em geral fixados em 1% ao mês, sem contar os custos adicionais com cobrança judicial e honorários advocatícios que são elevados se considerarmos o valor inicial da dívida.
Para se protegerem, os condôminos devem buscar assessoria jurídica especializada para modernizar a convenção, incluindo penalidades para combater a inadimplência e juros de até 10% ao mês para estimular a pontualidade e proteger a maioria que paga suas contas em dia.
A recuperação judicial continua sendo instrumento relevante para empresas, mas não pode servir como mecanismo para impor à coletividade condominial os prejuízos da atividade empresarial. A quota condominial não é crédito de risco, não é investimento e não se confunde com financiamento.
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Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Federal
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
