Com os constantes aumentos acima da inflação registrados nos últimos anos, a elevação das quotas condominiais tende a majorar a propositura de ações judiciais por aqueles que possuem unidades maiores e pagam as despesas pela fração ideal. Afinal, as despesas que compõem o rateio do condomínio não têm relação com o tamanho interno das unidades.
Estes proprietários têm sido penalizadas por valores inflados, pois pagam mais por serviços prestados igualmente a todos os apartamentos. A situação é ainda mais injusta no caso de lojas com entrada independente e que são obrigadas a contribuir para despesas com porteiros, faxineiros e elevadores que somente os moradores usufruem, conforme explicamos no artigo Reforma no condomínio: por que alguns apartamentos e lojas não devem pagar.
Essas unidades acabam sendo desvalorizadas por suportarem quotas condominiais excessivas. O rateio das despesas não pode ser confundido com a base de cálculo do IPTU, pois somente o imposto tem relação com o valor do imóvel. Cabe ao proprietário requerer judicialmente o rateio igualitário, tese que defendemos há 29 anos e que já foi explicada em diversos artigos.
Vale destacar que os custos de serviços públicos e mão de obra superam, há anos, a variação da inflação medida pelo IPCA/IBGE. Basta observarmos que o IPCA acumulou 4,64% (jul/25 a jun/26), percentual bem inferior aos reajustes da energia elétrica, de 6,5%, e da água , de 6,56%. Acima desses índices, apenas os custos da mão de obra (porteiros e faxineiros) pois o SINDEAC aprovou o aumento de 7,51% nos salários e de 10% no Tíquete Alimentação/Cesta Básica.
Fim da Escala 6×1 agravará as cobranças injustas
Muitos proprietários de unidades maiores ficam surpresos ao apurarem os prejuízos acumulados ao longo das décadas em que pagaram mais do que seria justo. Além de pagarem a mais por serviços que são prestados igualmente nas áreas comuns, há ainda o agravamento dos prejuízos com ao pagarem 50% a 100% a mais pela compra de mobiliários e equipamentos do salão de festas, portaria, academia, piscina, etc., além das obras de reforma. É ilógico pagar a mais por intervenções realizadas nas áreas comuns apenas porque a unidade possui maior dimensão. A injustiça é mais evidente no caso das lojas que sequer têm acesso aos espaços utilizados exclusivamente pelos apartamentos ou salas.
Com a previsão do fim da escala 6×1, os condomínios podem ser obrigados a contratar mais funcionários. Isto é: se possuir 9 funcionários, haverá a necessidade de contratar mais dois empregados, gerando um aumento dos custos. Assim, somado ao aumento das tarifas públicas, a majoração da quota condominial é inevitável, ampliando a insatisfação e desigualdade daqueles que pagam a quota com base na fração ideal. Há mais de 29 anos alertamos que a fração ideal se destina a divisão de custos de construção, não tendo relação com os custos de manutenção das áreas comuns que geram as despesas.
Por isso, é importante o proprietário prejudicado conte com assessoria jurídica desde do primeiro momento que pretender solicitar a revisão desse tipo de cobrança. A condução técnica evita atritos e aumenta a possibilidade da correção do rateio, como explicamos na Rádio Justiça do STF .
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Nacional
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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