Quando o apartamento que possui área privativa, tem um jardim que encosta no muro externo do prédio que está com o reboco soltando, ou a sala da parte superior do apartamento de cobertura está sendo danificada com infiltração decorrente do telhado, surgem polêmicas, pois a administração do condomínio procura responsabilizar os proprietários destas unidades. É alegado que a manutenção do muro e do telhado, por estarem próximos aos apartamentos, não seriam responsabilidade do condomínio. Entretanto, essa opinião afronta a lei, pois tais locais consistem em área comum, da mesma forma que as paredes que formam as fachadas.
O jardim do térreo e o muro que não é dele
O dono do apartamento térreo que detém o uso exclusivo da área lateral ou dos fundos do prédio, mesmo que tenha um jardim rente ao muro, essa situação não o transforma em propriedade exclusiva daquele morador. O muro continua cumprindo função que beneficia todo o edifício: conter o terreno, delimitar o perímetro e proteger a segurança de todos. O fato de o morador do térreo ser quem consegue, na prática, encostar a mão nele não altera a sua natureza jurídica de área comum, cuja manutenção, bem como a pintura são despesas devidas por todos os condôminos.
A cobertura e o telhado que fica por cima
O mesmo raciocínio vale para a cobertura, pois seu proprietário ao ter o uso exclusivo do piso do 2º pavimento, beneficia o condomínio ao arcar sozinho com a troca da manta de impermeabilização quando ocorre um vazamento na parte inferior da unidade. Contudo o telhado que cobre a sala existente na área superior, esse configura uma estrutura que protege da chuva todo o edifício, cabendo ao condomínio o dever de repará-lo imediatamente, caso surja algum vazamento.
Além do dever de o condomínio manter esses locais em perfeito estado, caso a infiltração cause danos a determinado apartamento, como mofar uma porta ou armário, cair o gesso do teto, danificar o sinteco, caberá ao condomínio indenizar esses danos e repintar o apartamento, deixando-o no mesmo estado que se encontrava. Não se admite a desculpa de falta de recursos, pois o síndico tem o dever de agir com rapidez e aprovar a taxa extra na assembleia, pois essas obras são necessárias e emergenciais, sendo que a demora agrava os prejuízos.
Por que a lei enxerga assim
O Código Civil trata como comuns as partes do prédio destinadas ao uso de todos ou que sirvam à estrutura, à segurança e à conservação da edificação, ainda que apenas um morador tenha contato físico direto com elas. Telhado, muro externo, prumadas, fachada e estrutura de sustentação protegem o conjunto do edifício, não apenas quem está mais próximo.
Desejo inconsciente que punir o dono da unidade maior
Lamentavelmente há inúmeros processos judiciais decorrentes da falta de entendimento das leis, pois parece que quem possui apartamento melhor gera em alguns vizinhos sentimentos inconfessáveis. Deve o proprietário desse apartamento contratar assessoria jurídica para evitar prejuízos que se perpetuarão se deixar de exigir seu direito.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Nacional
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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