As imobiliárias digitais têm adotado uma nova prática que aumenta o risco dos compradores, bem como dos vendedores, qual seja: colocar em primeiro lugar o recebimento da comissão de corretagem de 6% sobre o valor do imóvel. O resto vemos depois!
O vendedor é induzido a assinar o contrato de promessa de compra e venda ignorando que poderá ficar com seu imóvel travado por meses, enquanto discute com o comprador que deseja rescindir o negócio após apurar problemas na documentação, que às vezes, nem imaginava. A situação fica mais grave se existir previsão de financiamento bancário, diante da insegurança do comprador não o obter.
A regra do mercado sempre foi: primeiro o vendedor fornece todos os documentos para que o interessado na compra verifique a idoneidade da transação, se há impedimentos à comercialização, processos judiciais que podem provocar sua penhora ou perda, bem como alguma irregularidade que acarrete sua desvalorização ou risco de prejuízo. Sem apurar a segurança nenhum contrato de alto valor deve ser assinado. Concomitantemente, o vendedor apura se o comprador tem condições de arcar com os custos da transação.
Imobiliária só quer a comissão
Somente após a realização dessa análise por um advogado especializado é que se torna viável a elaboração do contrato com o pagamento do sinal, que gira em torno de 20% do valor do imóvel. Essa regra vigora por décadas no Brasil, sendo que o artigo “Venda e locação automatizadas prejudicam os clientes” alerta sobre algumas inovações.
O sinal deve dimensionado de maneira a gerar segurança e seriedade, pois, no caso de conflito, o custo de uma ação judicial supera facilmente o percentual de 20%, razão pela qual se mostra irracional a estipulação de sinal inferior. Mais ilógico ainda, o valor do sinal não ser depositado na conta do vendedor, pois imobiliária virtual recebe os 6% antes do dono que fica sem nada para se garantir.
Comprador faz negócio às cegas
Pelo fato da maioria das pessoas ser inexperiente e errar ao deixar de ter orientação jurídica, a imobiliária virtual se aproveita da tensão emocional dos contratantes que desejam que o negócio dê certo e impõe pressão para que tudo seja feito rapidamente, não dando margem para reflexão.
A imobiliária estipula que a documentação e as certidões serão apresentadas 10 dias após a assinatura do contrato que contem dezenas de cláusulas, além de links que remetem a outras cláusulas que podem ser alteradas posteriormente, pois não estão reproduzidas no corpo do documento. Parte expressiva do contrato foca no direito da imobiliária de não devolver a comissão, mesmo que seja descoberto depois algum “risco que ela julgue ser pouco relevante”.
Surpresas após 10 dias e “dor de cabeça”
A imobiliária virtual evita reunião com as partes, se limita a utiliza de robôs, e-mails e mensagens de WhatsApp, sendo bem diferente da imobiliária tradicional que tem sede para receber os clientes pessoalmente, gerando maior confiança.
Isso é muito estranho! Essa “modernidade” se equipara a pagar antecipadamente por um carro usado sem poder leva-lo num mecânico, checar se foi capotado, deixando de verificar antes as multas, a documentação ou se há mandado de penhora/busca apreensão por dívida.
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Kênio de Souza Pereira
Consultor da Presidência da OAB-MG
*Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
*Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
