TJMG DECIDIU QUE FRAÇÃO IDEAL É PARA OBRA E NÃO PARA DIVIDIR AS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Devido à falta de conhecimento de que a fração ideal criada pela Lei nº 4.591/64 que regulamenta as incorporações em condomínios destina-se a dividir as despesas de construção de unidades vendidas na planta, constata-se que milhares de edifícios compostos por apartamentos de cobertura, térreo e prédios comerciais de salas com lojas no térreo fazem a cobrança da quota de condomínio de maneira desequilibrada ao impor valores exagerados às unidades maiores. O fato é que as construtoras e inúmeras pessoas confundem o que seja rateio para despesas de conservação e manutenção previsto no art. 24 da lei de 1964, com imposto e diante do desconhecimento técnico cobram a quota de condomínio da mesma forma que o IPTU e o ITBI.
A 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, decidiu recentemente na apelação nº1.0024.08.140229-9/001, que o apartamento de cobertura deve pagar a quota de condomínio no mesmo valor que os demais apartamentos tipo, ao interpretar de maneira sábia e profunda a motivação do legislador que estipulou a divisão do rateio pela fração ideal, prevista no art.12 da Lei de Incorporação, na parte que trata do rateio da construção. A redação deste artigo foi reproduzida no Código Civil, no art. 1.336, inciso I, gerando dúvidas para aqueles que não dominam as questões que motivaram a criação da Lei 4.591/64.
Desembargadores compreenderam que a maioria abusa por impedir mudança da convenção para se beneficiar
O Relator Desembargador José Marcos Vieira, que foi seguido pelos Desembargadores Pedro Aleixo e Marcos Caldeira Brant, de maneira brilhante decidiram “É injusto que o condômino de uma cobertura pague a taxa de condomínio baseando-se invariavelmente no valor econômico do seu imóvel, devendo ser ressalvadas as despesas com custeio de manutenção das áreas comuns, que devem ser rateadas igualmente entre todos os condôminos. Regra do art. 24, da Lei 4.591/64.” A tese que defendemos como advogado há 23 anos foi aceita no julgamento que compreendeu ser quase impossível o proprietário de uma cobertura conseguir alterar a convenção com 2/3 dos condôminos, pois essa maioria se recusa a aprovar um rateio equilibrado, já que se beneficia ao cobrar a mais da cobertura.
Diante da postura da maioria dos condôminos criarem obstáculos para corrigir a convenção de maneira a cobrar o justo, a solução tem sido o proprietário da unidade prejudicado procurar eliminar esse desequilíbrio junto ao Poder Judiciário. O proprietário da cobertura ao entrar com o processo não tem nada a perder, pois como a ação poderá obter êxito com a estipulação do rateio igualitário e se nada fizer, continuará a ser cobrado em excesso eternamente, situação que acarreta desvalorização da sua propriedade.
Fração ideal é para dividir despesas da construção, já o art. 24 destina-se a divisão das despesas de conservação e manutenção que resultam na taxa
A regra prevista no art. 12, da Lei 4.591/64 que foi reproduzida no art. 1.336 do Código Civil, utiliza a fração ideal, se mostra adequada somente quando todas as unidades têm o mesmo tamanho, o que era normal nas décadas de 50 a 80. Se uma unidade é maior, nada mais justo que seu proprietário pagar a mais pela construção, pois consome mais materiais e mão de obra. Ao ter maior valor, seu proprietário paga a mais o ITBI, além de anualmente o IPTU, sendo absurdo confundir imposto com quota de condomínio.
Entretanto, a mesma lei, no artigo 24, como ressaltado pelos Desembargadores, esclarece que o rateio das despesas das áreas comuns deve ser igualitário, pois todas elas são utilizadas do mesmo modo pelos moradores dos apartamentos tipo ou de cobertura. O acórdão determina: “Assim, considerando-se a taxa de condomínio no tocante à obrigação resultante de despesas “de custeio”, bem como de manutenção e conservação das áreas comuns, limpeza, despesas de portaria, iluminação, salários, dentre outras correlatas não deve aplicar o rateio baseado no critério das frações ideais. É que, tratando-se de áreas que possuem uso igualitário por todos os condôminos e de benefícios igualmente distribuídos, há de se convir que a soma das despesas deve ser igualmente rateada, não havendo que se falar proporcionalidade às frações ideais”.
Diante da evolução do entendimento sobre essa matéria, mediante a orientação jurídica especializada, inúmeros condomínios têm atualizando a convenção passando a cobrar as despesas mediante a análise imparcial do que é realmente utilizado e colocado à disposição das unidades, independentemente de serem coberturas ou térreos. Assim, têm concluído que rateio igualitário é o mais adequado, pois os gastos não têm relação com o tamanho interno das unidades, especialmente por serem todas unifamiliares.
Belo Horizonte, 20 de setembro de 2017
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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