Assessoria jurídica evita despesas extras para comprador e vendedor
Por desconhecimento, inúmeras pessoas que fazem a primeira aquisição de uma moradia financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pagam integralmente as despesas com registro do contrato de financiamento no Ofício de Imóveis. Elas têm direito ao desconto de 50% nos emolumentos e na taxa de fiscalização. Esse desconto está previsto no artigo 290 da Lei de Registros Públicos nº6.015/73 e no artigo 15 da Lei 15.424/04. Entretanto, alguns cartórios são não se preocupam em divulgar ou instruir o comprador, talvez por desejar receber o valor integral.
Para não deixar dúvidas citamos as leis que são aplicáveis ao caso:
Art. 290. caput da Lei 6.015/73. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50%.
Lei 15.424 – Art. 15. A cobrança de valores pelos atos relacionados com o Sistema Financeiro da Habitação deverá ser efetuada atendendo-se ao seguinte:
I – no caso dos emolumentos, serão observadas as reduções estabelecidas em lei federal;
II – no caso da Taxa de Fiscalização Judiciária, esta será reduzida em 50% (cinquenta por cento).
1º (…)
2º A redução prevista no inciso II do caput somente é aplicável na hipótese de redução dos emolumentos em conformidade com o inciso I.
CONSULTORIA JURÍDICA PODE EVITAR OUTROS PREJUÍZOS
O fato das pessoas raramente adquirirem imóveis, sendo essa transação complexa, poucos são os profissionais que dominam o assunto e assim constata-se diversos casos de adquirentes que gastam mais do que o necessário para legalizar um imóvel. É comum ocorrer problemas, entraves que poderiam ser evitados se o adquirente ou o vendedor tivessem se informado com seu advogado especializado para que este tomassem alguma providência prévia.
Vários são os casos de adquirentes que solicitam a emissão da Guia do ITBI e ao final pagam o valor desse imposto bem acima do normal, já que não sabe que pode contestar a avaliação realizada pelo município por ser bem superior ao preço de mercado. O problema é que o Notário que lavra a escritura, bem como o Oficial do Registro de Imóveis não se preocupam em alertar o adquirente para requerer a redução da avaliação, que resultará a diminuição do valor do ITBI, porque os dois cartórios cobram seus emolumentos e taxas com base no valor arbitrado pelo município. Assim, quanto maior a avaliação mais alto serão os custos e os ganhos dos cartórios. São diversas as despesas que podem ser evitadas ou amenizadas quando há uma boa assessoria jurídica que venha a analisar as particularidades de cada caso.
DECLARAÇÃO PARA OBTER O BENEFÍCIO
Para o adquirente comprovar que nunca possuiu imóvel, o cartório exige que o comprador assine um documento declarando que esta é sua primeira aquisição imobiliária. A Caixa Econômica Federal emite um documento similar no qual o comprador declara a mesma coisa.
Caso o comprador declare falsamente nunca ter possuído imóvel, ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente. Na esfera cível, resultará na perda do benefício e na obrigatoriedade da complementação dos emolumentos. Na penal, pode ter feito declaração falsa, responderá pelo crime de falsidade ideológica previsto no artigo 299 do Código Penal.
COMO SABER QUANTO DEVE PAGAR AO OFÍCIO DE IMÓVEIS
Cada estado possui a sua Corregedoria Geral de Justiça que edita anualmente uma Portaria para regulamentar os valores de emolumentos e da taxa de fiscalização judiciária. Em Minas Gerais, estes valores estão dispostos na Tabela 4 da PORTARIA Nº 4.627/CGJ/2016. Para o registro de imóvel há faixas de valores que variam conforme o preço do bem adquirido. Vejamos: para registrar um apartamento de R$450.000,00, normalmente custará R$3.101,61, com o desconto de 50%, ele cairá para R$1.550,80. Para registrar um apartamento de R$350.000,00 custará R$2.679,83, com o desconto, o valor cai para R$1.339,91.
Caso o cartório se recuse a conceder o desconto, o adquirente deve reclamar junto à Corregedoria Geral de Justiça, órgão que fiscaliza as atividades cartorárias.
Belo Horizonte, 26 de fevereiro de 2018.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Professor e coordenador adjunto da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
