Muitas construtoras prosperam por causa do bom atendimento pós venda aos compradores, ao consertarem de maneira definitiva os defeitos que surgem nas unidades. Assim, fidelizam os clientes que ainda a indicam aos amigos, sendo um excelente marketing.
Mas, há exceções. A construtora por ser experiente e bem assessorada por um competente Departamento Jurídico tem enorme vantagem sobre os compradores que não dominam as complexidades de uma transação imobiliária, dentre elas, as Leis nº 4.591/64, o Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor, a ABNT, e logicamente, as regras do mercado que exigem prática para entender as diversas formas de montagem de um contrato e da convenção.
FALTA DE UNIÃO
Um dos maiores trunfos que a construtora tem para não cumprir sua obrigação de consertar de forma correta os defeitos e indenizar pelo atraso da obra é a falta de união dos compradores que não entram em sintonia. Alguns, de forma egoísta entendem que o problema é do vizinho e se negam a participar do rateio da contratação de um advogado para defender seus interesses por saber que outros pagarão esse custo e que o resultado acabará por beneficiá-lo. Outros, procuram utilizar-se de seus relacionamentos para ver apenas o seu lado e até obter lucro com o conflito do condomínio. Assim, o corretor de imóveis, o engenheiro ou o advogado que comprou o apartamento e que tem contato com o construtor obtém “certas vantagens” para desunir os compradores e sabotar a assembleia de maneira a inviabilizar a defesa em geral da coletividade. Já o construtor, por ser um empresário hábil e bem assessorado age com perspicácia para desmotivar os compradores a contratarem um especialista para defendê-los, pois promete que tudo será resolvido. Assim, os compradores fazem acordos mal redigidos, perdem prazos e momentos cruciais e arcam depois com ações individuais mais caras e arriscadas.
Dessa forma, vemos posicionamentos estranhos e ilógicos na realização de reuniões de compradores que deveriam entender que somente unidos serão respeitados e obterão êxito, pois o construtor terá maior dificuldade de manipular e desestabilizar o grupo.
INIMIGO OCULTO
É normal que dentre dezenas de unidades vendidas, existam alguns compradores extremamente ligados ao construtor, por ser amigo, empregado ou investidor. Nesse momento, essas pessoas agem de forma a impedir ou inviabilizar os esforços conjuntos da maioria dos compradores que se sentem lesados, e utilizam-se de mecanismos silenciosos e inconfessáveis, mas eficazes para que não haja a devida cobrança dos danos e prejuízos causados pela construtora. Logicamente, que o construtor sabe recompensar essa ajuda, já que o custo será bem menor do que tivesse que pagar o valor correto para a coletividade. Ao ver tantas vezes esse cenário, entendo a razão de tantos prédios depreciados e compradores lesados, pois pensaram de forma individualista e ignoraram que o voto da maioria numa assembleia geral do condomínio obriga a todos participarem e pagarem os custos na defesa de seus interesses legítimos. Sempre vemos os grupos econômicos (banqueiros, fabricantes de automóveis etc) se unirem para obter vitórias, como constatamos com a redução de tributos sobre os automóveis, mas o mesmo não ocorre com os pequenos, pois ao agirem sem uma visão ampla e solidária, não crescem.
Belo Horizonte, 06 maio de 2013.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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