Numa locação a imobiliária deve proteger quem?
Uma imobiliária presta serviço para quem? Há locadores frustrados ao constatarem que a imobiliária que administra a locação de seu imóvel trabalha mais para o inquilino do que para eles. Sentem-se enganados por terem confiado seu patrimônio esperando que a administradora defendesse seus interesses. Essa situação se deve ao fato de algumas imobiliárias, visando evitar conflitos e facilitar seu trabalho, orientam o locador a satisfazer todos os anseios do inquilino. Temem qualquer embate judicial por não dominar as questões legais.
Muitos proprietários são conquistados por imobiliárias que cobram comissão mais baixa, que agilizam a locação ao aprovar a ficha cadastral de inquilino e seus fiadores sem condições de garantir as obrigações contratuais, por apenas objetivarem receber logo qualquer remuneração, não se preocupando com a solidez financeira dos garantidores da locação. O locador só descobrirá esses procedimentos irregulares quando da ocorrência do despejo por falta de pagamento ou da desocupação do imóvel ao constatar que não tem como receber seu crédito.
Quem sustenta a imobiliária é o proprietário que entrega seu imóvel e a remunera, cabendo a ela focar seus esforços na defesa dos interesses do locador. O inquilino deve também ser bem tratado pela imobiliária, mas ele já é favorecido pela Lei do Inquilinato e pela morosidade do Poder Judiciário, sendo que o maior risco do negócio é assumido pelo locador, especialmente se não for bem assessorado juridicamente. Se a relação entre locador e inquilino fosse tranquila não haveria a necessidade das imobiliárias administrarem as locações.
Desconfie de imobiliárias virtuais
O locador deve desconfiar de imobiliárias como as virtuais, denominadas startups, que prometem diversas facilidades aos inquilinos. Essas atraem os inquilinos ao prometer locar o imóvel sem fiador ou ao afirmar que arcam com os custos do seguro fiança, apesar de cobrar comissão baixa do locador. Justificam que conseguem tal façanha por não possuírem espaço físico nem muitos funcionários. Causam desconfiança ao não explicar o milagre de pagar o valor do prêmio de seguro que supera a quantia que recebe de comissão. Ninguém trabalha para ter prejuízo! Na realidade só recebem o aluguel, passando longe do que seja administrar uma locação.
Foco é vender seguro
Alguns proprietários, iludidos, entregam seu imóvel para imobiliária virtual por julgarem que será locado mais rápido. Contudo, se esquecem de analisar as várias questões: Quem resolverá os problemas rotineiros entre o inquilino e o locador? Quem irá vistoriar o imóvel no momento da desocupação e cobrar do inquilino os danos do imóvel? Quem cobrará o aluguel, o IPTU e o condomínio atrasado ou renegociará o aluguel quando defasado? Qual o endereço da imobiliária e do advogado que irá despejar o inquilino no caso de falta de pagamento? Será que realmente existe o seguro fiança? Diante da experiência dos empecilhos criados pelas Cias. Seguradoras para pagar, quem irá defendê-lo de maneira a evitar que a indenização seja negada?
Apesar da novidade das startups, muitos proprietários já constataram que essas imobiliárias virtuais estão vinculadas a corretores de seguro, tendo como meta auferir lucro com a apólice de seguro. Seu foco não é administrar a locação e defender o locador. Caso o locador tenha problemas encontrará inúmeras dificuldades para notificar e acionar judicialmente a startup, que em geral não possui endereço físico, sendo que as reclamações por e-mail são rotineiramente respondidas por um robô. E ao final, será mais um cliente que dispenderá muito tempo e paciência para se ver ressarcido dos prejuízos decorrentes de uma administração precária.
Kênio de Souza Pereira.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Vice-diretor da ABRADIM em MG – Associação Brasileira de Direito Imobiliário.
