A locação por ser complexa exigiu a criação de diversas leis que evoluíram com o passar do tempo. Se a relação fosse simples, sem conflitos, não existiram as imobiliárias. Entretanto, na era da internet têm surgido as startups que são, em alguns casos, cias. de seguros transvestidas de imobiliárias. Há outras que se dizendo inovadoras simplesmente fazem tudo para agradar o pretendente à locação, ou seja, alugam sem qualquer garantia e invertem a lógica do mercado, ou seja, não protegem o locador, o qual lhe paga a comissão.
O maior risco de prejuízo ocorre no momento da desocupação do imóvel, pois nesse momento o inquilino não se preocupa tanto com sua imagem ou com o seu relacionamento comercial com o locador, já que está indo embora. É ao final da locação que se mostra importante a solidez dos fiadores ou de outro tipo de garantia, como um valor expressivo do título de capitalização ou o seguro fiança.
ALUGAR SEM GARANTIA AUMENTA O RISCO DE PREJUÍZO
Algumas imobiliárias se apresentando como modernas locam o imóvel para qualquer um, como se rapidez fosse sinônimo de competência. É comum o locador perceber que foi mal assessorado somente na ocorrência de despejo por falta de pagamento ou no ato da cobrança dos danos do imóvel, quando toma conhecimento do péssimo cadastro que foi realizado pela imobiliária inovadora que não explicou as limitações de sua “garantia”, já que não tem fiadores.
Basta ver no site Reclame Aqui as reclamações de clientes que se sentiram enganados pelas promessas de atendido maravilhoso pela internet, que dispensa a boa conversa pessoal. Há inúmeras reclamações decorrentes do atendimento robotizado, pois os clientes ao se deparem com alguns problemas, que são normais em qualquer negócio complexo (sendo que a locação é um dos mais complicados), ao fazerem reclamações, são respondidos por meio de robôs, com textos padronizados. Conseguir falar numa startup pessoalmente é quase impossível, pois a maioria não fornece o endereço e o telefone não atende. São especializadas em dar desculpas por e-mails gerados pela inteligência artificial, como se todos os problemas fossem iguais.
LOCADOR DEVE EXIGIR CÓPIA DA APÓLICE, POIS PODE NÃO EXISTIR
Se garantir as obrigações de uma locação fosse simples, o seguro de fiança locatícia criado desde 1979, pela Lei n° 6.649, já seria sucesso há décadas. Somente em 94, após a Lei nº8.245/91, esse seguro começou a ser oferecido, sendo que nesses 25 anos diversas seguradoras fracassaram ao tentar emplaca-lo. Dentre as cias que trabalharam com o Seguro Fiança e encerraram as atividades, temos a União, Rural e a Phenix, seguradoras não constam mais na Susep. Depois vieram a Sauex que atuou até abril 2001, a Martinelli até março 2003 e a Interbrasil que desistiu em junho de 2005. Há ainda grandes seguradoras que têm o produto quase que paralisado, pois não conseguiram viabiliza-lo. Há seguradoras tiveram enormes prejuízos com fraudes, má gestão, pois desconheciam as particularidades da Lei do Inquilinato e a morosidade da Justiça contra os devedores numa locação. Surgiu em 2016 outra Cia, a Cardif que alardeu para todo o país ser uma potência mundial em seguros, sendo que oferecia o seguro fiança locatícia com a taxa mensal de 9,6% a 15% do valor do aluguel, tendo sido parceira do Quinto Andar. Mas, passados três anos o que vemos é a Cardif indo embora do Brasil, já que constatou que o mercado não é tão vantajoso. E nem mesmo o Quinto Andar lhe interessou, ou seja, essa startup não oferece mais o Seguro de Fiança Locatícia. O mercado agora questiona: como a startup Quinto Andar pode realmente garantir o pagamento de milhares de aluguéis em dia, já que não tem capital e bens penhoráveis, não sendo também uma Cia de Seguros?
Já outras startups que estavam ligadas a Companhia de Seguros Cardif divulgavam que elas assumiam o pagamento do prêmio do seguro, apesar da comissão de intermediação que cobram do locador ser insuficiente para pagar o valor do seguro. No início de 2018 alertamos que isso era impossível de ser mantido e passados 12 meses a bomba estourou. Não existe mais essa Cia Seguradora milagrosa, pois a Cardif foi embora do Brasil, podendo as locações que eram garantidas por tais apólices terem problemas na renovação anual.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG.
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário.
Vice-diretor em MG do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
