O conceito de quórum deve ser compreendido pelos os síndicos e condôminos para que possam deliberar de maneira acertada nas assembleias condominiais, evitando assim dúvidas e possíveis nulidades. O quórum é o número mínimo de condôminos presentes à assembleia geral para se iniciar e para deliberar sobre matérias comuns e especiais. Para fins de deliberação, os quóruns são classificados como maioria qualificada, absoluta ou simples, conforme as seguintes particularidades:
Maioria absoluta: é aquele que leva em consideração a totalidade do condomínio. Compreende mais da metade do número total dos condôminos, computando-se os presentes e ausentes na assembleia, ou seja, é o primeiro número inteiro superior a metade.
Maioria simples: é aquele que compreende mais da metade dos votantes que estão presentes na assembleia ou a que representa o maior resultado da votação, ou seja, 50% mais um dos presentes na assembleia. Ao ser adotado o sistema de deliberação por maioria simples, deve-se sempre esclarecer com precisão, qual o critério que irá prevalecer para determinada deliberação se esta vier a oferecer diversas opções. Dessa forma, ao obter a maioria relativa/ocasional evita-se confusão na votação ou a necessidade de nova votação entre as duas opções mais votadas, dentre várias outras. A votação pela maioria simples é utilizada, por exemplo, para eleição de síndico ou aprovação da prestação de contas, sendo importante implantá-la de forma mais ampla na convenção, pois prestigia a quem comparece. Não é racional os ausentes criarem situações que inviabilizam as deliberações que são fundamentais para a condução do condomínio.
Maioria qualificada: é um número mínimo de votos para aprovação de matérias especiais, previstas na lei ou na convenção, estabelecida em relação ao total de membros de um condomínio, sendo sempre superior a maioria absoluta. A maioria qualificada mais comum é a de 2/3 ou 3/5, ou seja, sempre de forma fracionada. Citamos, como exemplo, um edifício com 11 condôminos, o quórum de 2/3 será de 08 condôminos, pois sendo um voto por unidade não há como ele ser fracionado. Deve-se levar em consideração a totalidade dos presentes e ausentes que poderiam participar da assembleia de forma legítima.
Multar é complicado – Atualizar a convenção solucionar problemas
A redação do Código Civil (C.C) quanto aos quóruns de votação é falha, pois gera polêmica, em especial quanto à aprovação das obras. Entretanto, o Código Civil, no inciso III do artigo 1.334, estipula que a convenção poderá determinar “a competência das assembleias, forma de sua convocação e “quorum” exigido para as deliberações”. Portanto, cabe aos condôminos, com a devida assessoria jurídica, elaborar uma convenção de maneira a viabilizar as votações de forma segura, devendo estabelecer os diversos quóruns de forma clara, evitando polêmicas. A convenção pode ser criada ou atualizada com a aprovação do quórum qualificado de 2/3 da totalidade do condomínio, ou seja, num edifício com 30 unidades, devem ser computados 20 votos favoráveis para tornar a convenção obrigatória.
As pesquisas comprovam que o comparecimento dos condôminos nas assembleias dos condomínios residenciais é em torno de 17%. No caso de prédios comerciais, o índice é ainda menor, se composto por mais de 300 unidades não chega a 10%.
Quórum para aplicar multa contra condômino antissocial
O Código Civil estabelece o quórum impraticável para coibir as condutas antissociais nos edifícios com maior volume de unidades. A alternativa é a atualização da convenção para permitir que o síndico aplique a multa, devendo nela constar a graduação das penalidades, o direito de defesa do infrator, a possibilidade da multa ser confirmada ou retirada pela assembleia geral.
Para entender a necessidade de a convenção estabelecer quóruns mais racionais e práticos, vamos imaginar a regra do Código Civil sendo aplicada num edifício com 100 unidades. Obter o quórum mínimo de 67 votos, previsto no art. 1.336 CC, para aplicar uma multa contra o condômino que não cumpre seus deveres é quase impossível, diante da baixa frequência e do constrangimento. A situação piora com o quórum de ¾ previsto no art. 1.337 do CC para punir o morador com reiterado comportamento antissocial.
A solução é inserir na convenção a autorização para o síndico aplicar as multas, bem como as normas que validem essa multa inclusive numa cobrança judicial, o que realmente exige muita técnica jurídica.
Quórum unânime exigido quanto afeta o Direito de Propriedade
A unanimidade qualificada é exigida no caso de votação que afeta o direito de propriedade dos condôminos, como por exemplo, retirar o direito de uso da garagem ou transmitir a posse do telhado para o único proprietário, para ele transformar o apartamento tipo do último andar numa cobertura. A alteração da destinação do prédio também a unanimidade.
Quóruns para aprovação de obras
A realização de obras, que são qualificadas como benfeitorias no artigo 96 do Código Civil, exige atenção especial do síndico e dos condôminos para evitar atitudes irregulares que podem resultar em prejuízos e processos judiciais. São classificadas como:
Obras necessárias: são definidas como aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Sua realização é obrigatória, tendo o síndico e o condomínio o dever de executa-la, como por exemplo, a troca ou reparação de um telhado que esteja vazando na unidade do último andar, a eliminação de uma goteira ou infiltração na garagem ou na portaria, a reposição de cerâmicas que descolam da fachada, bem como a demolição do muro que esteja caindo e a sua reconstrução para garantia da segurança dos transeuntes. Nesse tipo de obra não se aceita alegar a falta de recursos, devendo a assembleia se reunir o mais rápido possível, para escolher o orçamento que será aprovado, o valor, como será estipulada a quota extra para custear o serviço e qual empresa o realizará, além do prazo de execução e demais detalhes.
O artigo 1.341 do CC estabelece os quóruns para a aprovação de obras voluptuárias e úteis, sendo que o ideal será a convenção definir novos quóruns com base nos presentes à assembleia, pois assim será mais fácil de serem atingidos.
Obras voluptuárias, também conhecidas como de embelezamento: são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor, conforme definição do § 1º do art. 96 CC. Pelo Código Civil o quórum é de 2/3, o que entendemos ser ilógico. Não tem sentido num edifício com 210 unidades ser exigida a aprovação de 140 votos para comprar um espelho ou revestimento de cortiça para a portaria ou elevador, bem como para fazer um novo teto de gesso ou troca de um lustre. O mais racional é a convenção prever o quórum da maioria simples dos presentes.
Obras úteis: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, como por exemplo, a instalação de uma nova quadra, a criação de um salão de festas, vaga de garagem ou sala de ginástica no local já existente. A Lei estipula o quórum da maioria, dando margem para o entendimento de que seria 106 votos num prédio com 210 unidades. O melhor seria estipular um quórum com base na maioria ou de 2/3 dos presentes.
Realização de novas construções ou acréscimo às já existentes: Caso os condôminos desejem, por exemplo, construir uma nova laje para aumentar as vagas cobertas, essa obra na área comum poderá ser realizada com a aprovação do quórum de 2/3 dos votos dos condôminos. Entretanto, caso essa nova laje venha a prejudicar a iluminação ou a ventilação do apartamento térreo, de maneira a desvalorizá-lo, seu proprietário sozinho, poderá impedir a obra, mesmo que a grande maioria do prédio tenha aprovado.
A aprovação de deliberação com o quórum irregular poderá resultar na nulidade da exigência de pagamento de uma quota extra ou mesmo invalidar um contrato ou multa, gerando assim o fracasso de um processo judicial, além de perda de tempo e dinheiro.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
