A lei autoriza o síndico a administrar condomínio, contudo, tem o dever de agir com bom senso e dentro da legalidade. Quando o síndico age de forma descabida ou à margem da lei, comete excesso de mandato passando a assumir com seu patrimônio os prejuízos que causar. Chegou ao nosso conhecimento uma situação surreal que retrata como alguns síndicos administram o condomínio como se fossem a casa deles.
Em sua carta, o leitor relatou o que “o síndico, sem prévia aprovação da assembleia, colocou uma condômina de 80 anos para trabalhar na portaria de um prédio com 40 apartamentos, em substituição ao porteiro de férias, sem assinar a carteira. A situação o deixa extremamente desconfortável, pois é vizinho dessa senhora há décadas. Gera incômodo a senhora manusear sua correspondência e as encomendas que chegam pelo correio”. Por fim, “o síndico afirmou que não dispensará os serviços da referida senhora, por sob a alegação de estar economizando para o condomínio”.
Primeiramente, cabe destacar que a análise da situação não se discute sobre ajudar uma pessoa idosa, pois cada pessoa tem liberdade de auxiliar financeiramente com seu recurso próprio quem bem entender, ou seja, cometer atos arriscados com seu CPF é válido, mas com o CNPJ do condomínio não! Analisaremos basicamente as consequências da atitude do síndico para o condomínio.
Porteiro não é para enfeitar e sim para impor respeito.
Ser porteiro implica em controlar ou até impedir alguém de acessar o prédio, ou seja, sua presença física deve ser capaz de intimidar alguém mal-intencionado ou haja de forma inconveniente. Certamente, uma senhora de 80 anos não gera sensação de segurança aos moradores, muito menos para estranhos que buscar acessar o prédio.
Ademais, a contratação de uma condômina para exercer a função de porteiro cria constrangimento ao expor todas as correspondências e visitas recebidas de mais de cem moradores, podendo ferir a intimidade de alguns que não desejam que seu vizinho saiba com quem mantem contatos ou negócios.
Além dos transtornos causados pela contratação de uma moradora para exercer a função de porteiro, o síndico cometeu várias ilegalidades ao colocar em risco o condomínio de ser acionado pela falta de carteira assinada e até de indenização no caso de algum acidente. Excedeu seu mandato, podendo ser destituído por uma assembleia nos termos do art. 1.349 do Código Civil (CC). Até a assembleia teria problemas para autorizar tal ilegalidade, pois um condômino poderia denunciar e exigir o respeito às leis, especialmente pelo fato que no momento que ocorrer uma multa ou dano seria um dos prejudicados.
Síndico pode ser responsabilizado por agir de forma imprudente.
Por fim, o síndico pode ser obrigado a reparar o condomínio por sua conduta irregular. O CC, no art. 186, prevê que “aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Já o art. 927 complementa ao dizer que “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”. Dessa forma, caso a contratação da senhora cause algum dano ao condomínio ou à algum morador, o síndico pode ser obrigado indeniza-lo com seu patrimônio pessoal por ter agido de forma imprudente e negligente.
Kênio de Souza Pereira
OAB/MG: 54.343
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
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