Vários são os casos de apartamentos, salas ou lojas que com pouco tempo de construção têm seus encanamentos rompidos ou vazamentos que danificam as unidades vizinhas, as áreas comuns e até os elevadores, gerando surpresa em especial quando tais defeitos surgem em unidades que nunca foram utilizadas. Esses problemas têm gerado grandes transtornos, em especial em prédios comerciais, nos quais a construtora tem tido maior dificuldade em vender, bem como os compradores/locadores em alugar diante do desaquecimento da economia.
Esses defeitos revelam vícios construtivos que são de responsabilidade da construtora que tem o dever de garantir a obra por cinco anos, sendo ilegal os Manuais de Proprietário que reduzem esse prazo, Vejamos o que determina o Código Civil:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”.
Logicamente que os encanamentos devem durar décadas, não existindo como a construtora alegar falta de manutenção para tentar se eximir de consertar vazamentos que surjam dentro do prazo de cinco anos, sejam do projeto original ou dos acréscimos e modificações que realizou a pedido dos compradores após o Habite-se. Esses defeitos são graves e caso não sejam consertados danificam os automóveis nas garagens, mobiliários, pisos, tetos e paredes das unidades, podendo inclusive comprometer as estruturas com a oxidação das ferragens. Todos os danos decorrentes das goteiras e os reparos devem ser arcados pela construtora se a obra não perdurou por cinco anos sem ter problemas.
Problemas hidráulicos são ocultos
Muitos erros ocorridos durante a construção podem causar vícios ocultos, também denominados, redibitórios, que os compradores só descobrem quando “explodem”, como se fosse uma bomba relógio de prejuízos.
Ao ser instalada a tubulação, a construtora pode utilizar material de má qualidade, pode falhar nas junções do encanamento das unidades, pode subdimensionar a tubulação de modo que esta não resista à pressão ou pode, até mesmo, aplicar pouca cola ou utilizar material vencido. Há casos de empregado da construtora que diante de uma insatisfação ou atrito com o empregador deixa entulhos e restos de materiais na tubulação/esgoto para justamente gera transtornos, tendo a construtora que assumir os custos de reparação desse tipo de atitude.
Comprador é protegido pela apólice da Cia. de Seguros que pode acionar a construtora
É comum a construtora entregar os apartamentos ou salas aos compradores que não têm conhecimento técnico para identificar os indícios de vícios e se tornam vítimas de transtornos inimagináveis. Aliás, chega ser cruel a alegação de que caberia ao comprador reclamar logo que teve acesso ao imóvel, pois muitos vícios são de impossível visualização, como no caso da parte hidráulica em que tudo se encontra escondido dentro das paredes, invisível e indetectável. Ao receber as chaves o comprador simplesmente verifica se há água na torneira, no chuveiro, no sanitário e nada mais, sendo impossível conferir a qualidade dos encanamentos.
Porém, ao ser surpreendido com vazamentos causadores de danos em móveis, eletrodomésticos, podendo alcançar o condomínio, gerando transtornos a todos os usuários do edifício, resta ao condomínio, juntamente com os proprietários, buscarem auxílio jurídico de um profissional especializado para exigir da construtora a devida reparação e indenização dos danos, do contrário, arcarão com prejuízos.
Caso o vazamento cause danos elétricos no motor do elevador, estando previsto na apólice de seguro do condomínio essa cobertura, caberá a Cia. Seguradora pagar de imediato o reparo, podendo ela, caso deseje, cobrar da construtora o reembolso ao provar que o dano decorreu de vício construtivo dentro do prazo de cinco anos.
Condomínio, conte com um Perito
Problemas hidráulicos são difíceis de ser identificados e podem ser atribuídos ao condomínio, quando ocorrerem na prumada do edifício. O ideal é que o condomínio contrate um perito, que ao ser orientado por um advogado, viabilizará as provas que venham a caracterizar ser obrigação da construtora consertar e indenizar pelos danos, diante da garantia irredutível de 5 anos.
Entretanto, se o defeito surgir após o prazo de cinco anos, poderá vir a construtora alegar, com base na prescrição, que a reparação caberá ao condomínio ou ao proprietário da unidade, conforme apuração da origem do defeito. Mas, se o defeito surgiu no prazo de 5 anos fica evidente a responsabilidade do construtor, pois os edifícios são construídos para durarem décadas e não alguns meses.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário MG e do Secovi-MG
Membro do Ibradim-MG – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br – tel. (31) 2516-7008
