Com a Taxa Básica de Juros (Selic) em 3%, a menor da história, que determina a rentabilidade das aplicações em renda fixa, o investimento em aluguéis de imóveis volta a ser bem atraente, pois supera a remuneração média do CDB (Certificado de Depósito Bancário (CDB) de 0,20%, que representa 85% do CDI e está em 0,23% em maio, tendo a caderneta de poupança rendido 0,17%. A rentabilidade da renda fixa cairá ainda mais, pois os especialistas apostam que o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central reduzirá a Selic para 2,25% ou 2,50% no próximo mês.
Enquanto isso, os imóveis que são bens de raiz, não sujeitos às oscilações abruptas, continuam estáveis, sendo que os aluguéis rendem em torno de 0,4% ao mês, ou seja, quase 5% ao ano, além da elevação dos preços de venda do próprio imóvel, que conforme a ABRAINC, valorizou nos últimos dez anos 9,4% média por ano, portanto 44% acima da Poupança. Conforme dados da ABRAINC, a rentabilidade do imóvel, somados os aluguéis e a sua valorização, tem sido em torno de 15,3% ao ano.
Dessa forma, os imóveis que já estavam com valores ajustados ao mercado, ou seja, sem “gordura” desde 2018, tendem a manter seus valores atuais de venda e locação, podendo o aluguel render mais que o dobro que os CDBs e Fundos, caso a Selic chegue a 2,25%, o que resultaria no CDI pagando 0,19%, no CDB pagando 0,16% e a poupança rendendo 0,13%, considerando a alíquota de IR de 22,5%.
Em relação a Bolsa de Valores, a situação atual se mostra muito arriscada, pois de 1º de janeiro a 30 de abril deste ano o IBOVESPA acumula a queda de -30,39%, sendo um tipo de investimento destinado a especialistas ou a pessoas que apreciam o risco. Portanto, a aplicação em ações, por ser bem complexa, afasta a maioria da população que prefere aplicar no mercado imobiliário, caracterizado por ser mais simples de compreender e seguro, não estando sujeito à volatilidade, ao confisco ou empréstimos compulsórios decorrentes de pacotes econômicos do Governo Federal.
Diante do desaquecimento da economia decorrente da pandemia, o mercado imobiliário está se ajustando, tendo as construtoras recuado em relação aos lançamentos de empreendimentos. A situação não permite correr riscos, pois os preços dos imóveis decorrem de custos fixos como os materiais e mão de obra, além do investimento em terrenos apropriados para edifícios, que em Belo Horizonte estão cada dia mais raros. Há ainda a agravante do Plano Diretor que entrou em vigor em fevereiro de 2020, tendo limitado o coeficiente de aproveitamento a uma vez a área do terreno, impondo assim a necessidade de pagar outorga onerosa ao município de Belo Horizonte para permitir a construção acima desse limite. Essa novidade aumenta o custo da obra. Pelo fato de ser muito difícil tais insumos caírem de preço não há como o valor de construção sofrer redução expressiva, pois não há como repor o estoque se o construtor vender abaixo do custo. Por essa razão as incorporadoras e construtoras evitarão lançar empreendimentos e assim haverá a redução no estoque que acabará por segurar os preços.
A situação atual é inédita, pois nunca imaginamos que a Selic chegaria a patamar tão baixo, que caso seja reduzida para 2,25% ao ano e vindo a permanecer nesse percentual no decorrer de um ano, resultará em rendimentos no CDB e na Poupança em torno de 1,6% ao ano, o que gerará a surpresa do cotista do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço obter ao ano um rendimento bem acima que as aplicações de renda fixa, ou seja, 0,25% ao mês, já que o FGTS remunera em 3% ao ano, isento de imposto de renda. Na prática o trabalhador, ao deixar seu dinheiro no FGTS, poderá ganhar em torno de 0,5% acima da inflação do IPCA/IBGE diante da estimativa de fechar 2020 em 2,5% ao ano.
Diante da redução da capacidade de as pessoas comprarem imóveis, do receio de fazer financiamento de longo prazo, bem como do novo conceito dos jovens preferirem alugar para terem maior liberdade de não se fixar num local, percebe-se que haverá um crescimento na demanda do setor de locação. Espera-se que com o aumento da demanda os preços dos aluguéis residenciais se manterão atraentes, rendendo em torno de 5% ao ano, ou seja, poderá render 100% acima da inflação.
Quanto aos imóveis comerciais, especialmente os corporativos de luxo, constata-se que há casos de aluguéis que rendem um aluguel mensal em torno de 1% do seu valor de venda, sendo esses cobiçados para compra por grandes investidores, especialmente pelo fato desses edifícios, andares corridos ou galpões serem ocupados por inquilinos com grande capacidade financeira.
Todavia, diante do novo cenário que está em transformação, a qual tem reduzido drasticamente as margens de lucro e a rentabilidade dos produtos financeiros, poderão os inquilinos de grandes empreendimentos perceberem que estão pagando além do razoável. Para evitar prejuízos de longo prazo, poderá o inquilino requerer em juízo, por meio de um Ação Revisional de Aluguel, que o valor do aluguel seja ajustado conforme a realidade do mercado, processo esse que pode ser proposto a cada três anos. Da mesma forma, se o locador estiver recebendo um aluguel defasado, poderá também revisar o valor do seu aluguel para aumenta-lo de maneira a receber o valor justo de mercado.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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