OBRA A PREÇO DE CUSTO PODE ECONOMIZAR DE 65% DO IMPOSTO
Centenas de pessoas que compram um terreno e promovem a construção de um edifício por meio da contratação de uma construtora, têm pago o valor do Imposto de Transmissão de Bens Inter vivos (ITBI) em quantia que às vezes supera em 200% o que seria o correto, caso agisse com maior cautela e organização. O problema é que em muitos casos o terreno é comprado em nome de uma empresa ou de uma pessoa e quando são transferidas as frações ideais para os adquirentes que arcarão com os custos da obra, por falta de orientação jurídica adequada, esses condôminos acabam pagando o ITBI como se tivessem comprado um apartamento, sala ou loja de um empreendimento negociado a preço fechado. Há uma grande diferença, pois quando a unidade é vendida a preço fechado, seu valor é determinado pela construtora que já inclui todos os custos, o lucro e ao definir o preço final, assume o risco do negócio ao se obrigar a entregar o apartamento pronto. Já a obra a preço de custo é bancada pelos donos do terreno que visando economizar assumem o risco do negócio que consiste em dar lucro ao obter ou vender a unidade por preço acima do que gastou. Para executar a obra contratam um engenheiro ou uma construtora que é remunerada com base num percentual dos gastos da obra.
Num cenário econômico complicado onde as margens de lucro são reduzidas e os riscos aumentados, constata-se o crescimento de pessoas comprando terrenos e fazendo a obra por administração, também chamada de obra a preço de custo. Consiste num bom investimento por gerar lucro para os condôminos que acabam tendo os apartamentos com um preço menor do que se tivessem comprado de uma construtora a preço fechado.
Ocorre que sobre qualquer transferência de propriedade, o município de Belo Horizonte cobra 3% sobre o valor do bem. Se o terreno custa R$4 milhões, sendo 20 compradores, cada um pagará R$6 mil de ITBI referente a fração de R$200 mil de terreno que corresponde a um apartamento. Mas, por deixarem de tomar alguns cuidados, acabam pagando sobre o valor final do apartamento, ou seja, R$18.000,00, tendo em vista a avaliação de R$600 mil por cada apartamento. Dessa forma, os 20 compradores que custearam a construção acabam pagando 3% sobre o que gastaram com materiais, mão de obra e o lucro, resultando no pagamento global de R$240 mil a mais. Se considerarmos um prédio com 80 apartamentos, o que é comum, o prejuízo no pagamento a mais do ITBI será de R$960 mil.
Numa obra de grande porte, há casos do comprador de unidade que vale R$2 milhões pagar R$60 mil, ou seja, R$40 mil a mais de ITBI do que seria cobrado se pagasse apenas sobre a sua fração de terreno. Infelizmente, os compradores não valorizam uma assessoria jurídica que poderia coordenar os procedimentos para que o ITBI se limitasse ao valor do terreno.
A prefeitura ao emitir a guia do ITBI com base no valor final do da unidade, mesmo estando ainda em construção, simplesmente procura obter a maior receita possível, o que é natural. Não cabe ao fisco orientar os contribuintes a terem domínio das leis e processos que possam reduzir o valor do imposto. Cabe ao construtor orientar os condôminos a contratarem um advogado para realizar os procedimentos necessários para pagar o ITBI num valor menor. O pagamento em excesso não pode ser imputado à construtora, pois o correto seria os condôminos agirem de maneira profissional, já que assumem a condução de um negócio de elevado valor.
Diante da complexidade dos procedimentos que podem reduzir o valor do ITBI, tornar-se importante os compradores buscarem uma assessoria jurídica especializada para elaborar os procedimentos que darão certeza ao município de que este deverá cobrar o imposto somente sobre o valor do terreno.
Ao pagar o ITBI menor, resultará também em grande redução dos custos com a escritura junto aos dois cartórios, de Notas e de Registro de Imóveis, pois o valor da escritura e do registro são cobrados com base no valor da avalição do ITBI. Portanto, mediante uma condução profissional, vale a pena inclusive, recorrer contra a cobrança com base no preço fechado, pois a economia é muito expressiva, especialmente se multiplicada pelo número de unidades.
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
