Poder do síndico é limitado por lei e pela convenção
Muitas pessoas ao assumirem a função de síndico desconhecem os limites de sua atuação por não terem domínio do que a lei estabelece, sendo comum a convenção deixar a desejar quanto às suas obrigações, o que gera dificuldades para a grande maioria que não é especialista no assunto. Diante disso, constata-se síndicos buscando ajudar algum morador, que de boa-fé acaba por praticar atos além dos limites da sua função ou deixa de exercê-los a ponto de poder vir a caracterizar negligência ou imprudência. Essas atitudes podem trazer complicações para o síndico, que pode ser responsabilizado por danos causados por culpa (decorrente da negligência ou imprudência) ou por excesso de mandato, acarretando a ele o risco de pessoalmente vir a ter que indenizar os danos causados, inclusive financeiramente.
Questões pessoais cada ao prejudicado agir
Nos condomínios, há situações que atingem somente a um ou dois moradores e não a toda coletividade. Nesses casos, uma vez que essa situação apenas atinge determina unidade/apartamento, cabe somente a essa família a iniciativa de defender seu suposto direito ou pretensão, se assim desejar. Não é dever do síndico intervir em questões pessoais.
Alguns destes problemas são: infiltrações causadas pelo apartamento superior, carro mal estacionado que afeta determinado apartamento ou uso indevido da vaga vizinha, barulho que incomoda apenas o apartamento abaixo, vizinho que joga lixo na área privativa do apartamento térreo ou água na janela do outro, entre outros. Por mais transtornos que essas situações causem não cabe ao síndico intervir, pois ele não tem o poder de resolver ou obrigado o infrator deixar de praticar determinado ato. Às vezes, à critério do síndico ele pode, no máximo, agir como mediador, jamais assumindo partido pois ele não é empregado ou advogado de nenhum vizinho.
Orientação jurídica ajuda a evitar agravamento do problema
É comum as pessoas terem enorme dificuldade em enfrentar um atrito, especialmente com um vizinho, pois todos desejam ter uma ótima relação e harmonia onde residem ou trabalham. Diante disso, é compreensível o vizinho prejudicado tentar empurrar o problema para o síndico resolver, apesar deste não ter o dever de intervir em questões particulares.
Há risco inclusive do síndico ficar em apuros quando leva uma reclamação para uma pessoa e esta ao indagar com o reclamante acaba ficando chateada com o síndico, pois o reclamante nega que reclamou ou distorce o que disse. Diante disso, o síndico que ingenuamente não exigiu a reclamação por escrito, passa por um constrangimento que poderia ter evitar de tivesse mais experiência.
Ante a essas situações, o síndico por não ser um advogado, deve se orientar com especialistas quanto às providências que deverão ser tomadas, evitando assim que venha a assumir riscos ou que o problema se agrave.
Assembleia bem conduzida pode esclarecer os direitos e deveres
Com a devida orientação jurídica é possível que o advogado do condomínio coordene uma assembleia de maneira que os direitos e deveres das partes envolvidas sejam esclarecidos, pois é comum a convenção deixar de prever determinadas situações que podem levar as pessoas a terem posicionamento equivocados.
Se a conduta irregular do morador ferir o regimento interno ou convenção de condomínio e esta permitir, o síndico poderá aplicar multa ao condômino infrator ou convocar assembleia para fazê-lo.
Outro erro que os síndicos cometem é utilizar recursos do condomínio para pagamento de advogado para defender os direitos de apenas um condômino. O artigo 1.348 do Código Civil determina, “é dever do síndico representar, ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele as ações necessárias para a defesa dos interesses dos moradores” e não de apenas uma unidade.
É preciso que o administrador entenda que os valores arrecadados por meio da quota condominial pertencem à coletividade e somente em prol dela devem ser utilizados.
Síndico tem o dever de agir em defesa dos interesses coletivos
Por outro lado, há síndico que deixa de exercer sua função por ser amigo do infrator ou por não se simpatizar com as pessoas que estão sendo prejudicadas, sendo que sua negligência pode lhe gerar dever de indenizar os danos que vierem a ser causados e que poderiam ser evitados se tivesse agido.
Entre os atos que poderem gerar o deve de indenizar, se enquadram: não cobra juros e multa do condômino inadimplente, barulhento ou os danos causados aos bens coletivos; deixar de eliminar uma goteira ou infiltração do telhado/área comum que está gerando danos a terceiros; insistir em contratar funcionários de forma a ferir a lei trabalhista; não consertar portão ou equipamento de maneira a facilitar um assalto; criar uma demanda judicial de maneira equivocada, entre outros.
Essa omissão ou ato irregular fere os deveres previstos no art. 1.348 do Código Civil de “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações das assembleias”, de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores”, de “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas”.
Realmente, entender as leis e a redação confusa da maioria das convenções que são copiadas de modelos ultrapassadas é um desafio. Por essa razão o síndico tem o direito de contratar consultoria por conta do condomínio para orientá-lo sobre a melhor maneira de agir, sendo prudente atualizar a convenção para que qualquer pessoa que vier a assumir a função tenha um instrumento que esclareça as questões.
Belo Horizonte, 19 de dezembro de 2017.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
