BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO DE 2017 E SUAS EXPECTATIVAS DIANTE DO CENÁRIO DE 2018
Diante do cenário de desaquecimento da economia, desemprego elevado, queda da taxa Selic que está em 7% e da inflação que fecha o ano 2017 em apenas 3%, constata-se uma grande expectativa em relação aos valores dos imóveis que sofreram queda no período de 2015 a 2017, após terem disparado de preço no decorrer de 2007 a 2013. A redução dos preços dos imóveis é lenta, tendo o IPCA de 2015 fechado em 10,67% enquanto os imóveis subiram 1,32% e em 2016 o IPCA fechou em 6,28% bem maior que a alta de 0,57 conforme FipeZap.
A primeira retração de preços em 10 anos ocorreu no fechamento do ano de 2017, com a queda de -0,53 (FipeZap), que levando em consideração a inflação esperada em torno de 2,78% (segundo Boletim Focus), resultará a queda real dos imóveis em torno de 3,23%.
A pesquisa FipeZap não capta diversos aspetos pontuais, sendo importante compreender que o mercado imobiliário é pulverizado e extremamente diversificado, sendo difícil analisar um território de dimensões continentais com o Brasil. Dessa forma, vemos que apesar do índice geral médio no país ter apontado redução de -0,53%, a FipeZap apurou que a cidade de Belo Horizonte teve os preços dos imóveis valorizou 4,47%, a maior do país, seguida de Florianópolis com +4,34%.
O fato de algumas regiões terem sindicados de construção civil mais organizados, que detêm mais informações técnicas, motivou a adoção de medidas para evitar o crescimento de estoques que poderiam fazer o preço cair após o boom imobiliário, que teve o pico em 2010 (alta de 23,52% contra IPCA de 5,91%) e em 2011 (alta de 26,63% contra IPCA de 6,50%).
Dessa forma, o fato das construtoras e incorporadoras desde 2015 terem reduzido os lançamentos em torno de 35%, de maneira a reduzir o estoque contribui para que os preços tivesse uma elevação de 4,47% em 2017. Por outro lado, as cidades que continuaram a receber novos lançamentos que resultaram em oferta excessiva de novas unidades imobiliárias tiveram que reduzir os preços diante da baixa demanda.
EM 2017 BANCOS FICARAM MAIS RIGOROSOS NA CONCESSÃO DE EMPRÉSTIMOS
Os negócios de compra e venda, bem como as locações ficaram abaixo do normal, sendo que eles diminuíram a partir de 2015, fato esse que se repetiu nos mais variados seguimentos, como o de automóveis. Certamente o fato de os bancos terem ficado mais rigorosos na aprovação dos financiamentos em decorrência do crescimento da inadimplência desestimulou milhares de pretendentes à compra realizarem a compra de novos imóveis.
Esse cenário de cautela é compreensível diante do aumento do desemprego que atingiu 14 milhões, sendo que se considerados aqueles que pararam de procurar emprego, a taxa de trabalhadores sem ocupação ultrapassa a 22 milhões. Sem renda ou sem segurança de que estarão empregados, muitos não se arriscam em contrair empréstimos de longo prazo.
RECORDE DE RETOMADA DE IMÓVEIS FINANCIADOS – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA POSSIBILITOU AGILIDADE DOS LEILÕES
O ano de 2017 foi marcado pelo enorme crescimento dos leilões decorrentes da inadimplência de milhares de mutuários que perderam o emprego e a capacidade de pagamento. Os bancos passaram a agir com mais agilidade e diante do atraso de mais de 90 dias começaram a consolidar a propriedade em nome deles e promover o leilão da casa própria do devedor fiduciante, denominado também como mutuário.
BANCO ABUSA AO NÃO DEVOLVER O DINHEIRO QUE SOBRA DO LEILÃO
No Brasil constata-se abusos contra o devedor, que diante da falta de condições de pagar a dívida, perde o equilíbrio emocional. O maior erro do devedor é deixar de contratar uma assessoria jurídica que poderá lhe mostrar meios de evitar o prejuízo ou de pelo menos reduzir sua perda financeira.
Os bancos, em sua grande maioria, simplesmente efetuam o leilão, sendo que quando o valor auferido no leilão é superior ao total da dívida e encargos (quota de condomínio, IPTU, ITBI, despesas com o leiloeiro) deixa de passar o valor que sobre para o mutuário. O mutuário, sem assessoria jurídica deixa de receber valores bem expressivos, sendo que os bancos não pagam esse crédito de maneira automática, descumprindo assim a lei nº 9.514/97 que determina:
ART. 27 – LEI 9.514/97 de Alienação Fiduciária:
4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
São boas as perspectivas do mercado imobiliário em 2018. Ele concorre com o mercado financeiro
A experiência comprova que o mercado imobiliário é cíclico, as mudanças ocorrem gradualmente, de maneira lenta. O boom imobiliário atingiu seu pico entre 2009 e 2013, tendo gerando rentabilidade que superou todos os investimentos financeiros. Entretanto, diante da inflação de 10,67% em 2015 (IPCA-IBGE a maior inflação desde 2002), que agora fecha 2017 em torno de 2,8% é certo que haverá redução expressiva dos ganhos com as aplicações financeiras. As alterações no mercado financeiro ocorrem com rapidez que só é superada pelo mercado de ações, sendo que a tendência é que as taxas de remuneração dos CDBs, Fundos de Investimentos e de outras aplicações semelhantes venham a declinar acompanhando a Selic que está em 7% ao ano.
Comportamento do mercado imobiliário faz o investimento em imóveis ser seguro
O mercado imobiliário é consagrado por sua segurança e previsibilidade, pois sua densidade e amplitude impedem que ele sofra interferências abruptas. Não há como um grupo econômico e o governo criar condições de afetá-lo expressivamente a curto prazo com medidas ou normas jurídicas que alterem seus pilares e valores.
Em decorrência dos preços dos imóveis estarem mais em conta, diante da “queima de gordura” ocorrida a partir de 2015 e ante a redução da procura, constata-se que têm surgido boas oportunidades de compra, pois muitos proprietários não podem esperar indefinidamente pela melhora da demanda e da economia que se mostra descolada dos constantes escândalos políticos.
Diante da atual realidade, com a economia desaquecida, o mercado imobiliário está mais favorável ao comprador
São vários os fatores positivos que favorecem os pretendentes à compra, sendo que as incorporadoras e construtoras têm custos fixos e necessidades operacionais que as impedem de permanecer inflexíveis quanto à aceitação de propostas pelos pretendentes à aquisição das unidades imobiliárias. Diante da crise, as incorporadoras estão mais abertas às propostas de parcelamento ou de desconto quando o pagamento é à vista.
Belo Horizonte, 08 de janeiro de 2018.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e Presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
