A convenção de condomínio pode determinar o critério de rateio entre os condôminos
Em um condomínio, é dever de todos os condôminos contribuir para as despesas, mas se a forma de rateio praticada enseja situação ilógica e desequilibrada mostra-se viável os proprietários de cobertura, apartamentos e de lojas térreas discutirem o critério de divisão pela fração ideal das despesas do condomínio.
A convenção pode determinar o critério do rateio das contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Mas, essa norma não se sobrepõe aos princípios jurídicos superiores, tais como: a boa-fé prevista no art. 422, que indica que deve-se pagar pelo que se utiliza ou que está à disposição, que deve ser analisada em conjunto com o art. 884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento sem causa.
Não há justificativa sensata para exigir de uma cobertura ou apartamento térreo que pague bem mais que os apartamentos tipo, se as despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, elevadores, áreas de lazer, etc), dos porteiros e faxineiros que são utilizados igualmente por todos os moradores, independentemente do tamanho das unidades.
Assessoria jurídica para a negociação
Diante da complexidade do assunto o ideal é que o proprietário que é penalizado pela cobrança pela fração ideal contrate uma assessoria jurídica para conduzir todo o processo de negociação, pois assim evitará embates com vizinhos que desejam evitar a cobrança equilibrada da quota de condomínio. Tentar mudar a norma da convenção de maneira amadora acarreta desgastes que podem ser evitados mediante a orientação de um advogado especializado.
Não tem nada a perder quem luta pelo rateio justo
Com receio de polêmica há proprietários de cobertura e de lojas térreas que pagam muito mais que as salas nos edifícios comerciais, que resistem em questionar a revisão do rateio das despesas condominiais. Contudo, estes devem se conscientizar que não há nada a perder em se discutir o rateio aplicado, haja vista que se a pessoa não questionar e pleitear judicialmente a sua alteração, permanecerá para sempre pagando mais do que o correto, inclusive nas reformas e obras.
Rateio não é assunto pessoal
A propositura de uma ação para discutir o rateio não deve ser vista como assunto pessoal, pois na verdade consiste numa atitude que visa definir a divisão das despesas com base no princípio do uso e gozo das áreas comuns do edifício que são utilizadas de forma igualitária.
No caso de insucesso na demanda judicial, o risco do condômino será apenas o custo do processo que se limita aos honorários advocatícios, custas processuais e honorários do perito, caso haja a pericia judicial. Portanto, arriscar obter um rateio equilibrado é mais barato do que ficar décadas sendo lesado por cobranças abusivas que desvalorizam o imóvel para venda e locação.
Belo Horizonte 29 janeiro de 2018
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Professor e coordenador adjunto da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.
www.keniopereiraadvogados.com.br
