A realização de obras nos edifícios é sempre um assunto que acarreta grande preocupação, especificamente em relação à sua segurança e os possíveis danos que os operários podem causar às unidades e às pessoas que ali transitam ou residem. Quando as obras são realizadas nas áreas comuns, o síndico não tem livre arbítrio para fazê-las de acordo com a sua conveniência, haja vista que este tem o dever de agir com prudência e bom senso, mediante prévia aprovação da assembleia. No caso de realização de obras mais expressivas é indicado que o condomínio nomeie uma comissão de obras para acompanhamento desde a fase dos orçamentos, elaboração de contrato de prestação de serviços até a execução e a prestação de contas.
Em grande parte dos casos, as pessoas que exercem a função de síndico não dominam as questões jurídicas e de conhecimento técnico para acompanhar a realização de obras, e, por isso, ele não pode ser responsabilizado por falhas e má execução das obras quando não lhe é permitido contratar uma assessoria jurídica e de engenharia competente. O síndico é basicamente um representante do condomínio, sendo que somente quando ele age de maneira negligente, imprudente ou com imperícia é possível lhe imputar alguma responsabilidade ou cobrança pelos danos. Diante disso, ele tem o direito de contratar especialistas para assessorá-lo, pois somente assim terá segurança para não cometer erros.
COMISSÃO DE OBRAS DIVIDE A RESPONSABILIDADE
É natural que a estrutura dos edifícios sofra desgastes com o passar dos anos, sendo fundamental que os condôminos se conscientizem sobre a necessidade de executar reformas, inclusive manutenções preventivas, para evitar que o bem se deteriore, a ponto de gerar danos e conflitos entre os vizinhos. Para que o síndico não seja sobrecarregado, é recomendável que a assembleia aprove uma comissão de obras composta por pessoas que tenham noção ou experiência, podendo ser escolhido preferencialmente, entre os condôminos, os engenheiros, arquitetos, construtores, advogados, pois logicamente terão mais conhecimento do problema do que uma pessoa leiga.
Ao contratar uma empresa para executar a obra, o síndico e a comissão de obras deverão verificar a idoneidade da prestadora de serviços, sendo prudente obter referências de outros trabalhos já realizados em outros prédios. É importante que o condomínio tenha a assessoria de um engenheiro para acompanhar tanto a fase de negociação da proposta, orçamento, obras a serem a executadas, quanto a fase de execução, fiscalização e medição da obra.
CONDOMÍNIO DEVE CONTRATAR ASSESSORIA À PARTE
O condomínio deve se ater sobre o contrato a ser firmado para realização dos serviços, posto que este importante para resguardar todos os direitos do contratante. Geralmente, os contratos são elaborados pela prestadora de serviços que domina o assunto e, por isso, o condomínio deve ter uma assessoria jurídica para revisar este instrumento, pois geralmente o contrato padrão da construtora ou prestador de serviços protege em especial os interesses da empresa contratada. Outro ponto que deve ser observado na formalização da contratação é a elaboração do cronograma de obras, no qual devem ser especificadas todas as etapas prazos para a respectiva execução.
Muitos problemas e prejuízos são evitados com a revisão profissional do contrato de prestação de serviços, pois o advogado do condomínio insere cláusulas que reduzem o risco e protegem o condomínio das costumeiras manobras que visam aumentar o valor da obra após iniciada.
SÍNDICO E CONDÔMINOS DEVEM SER UNIDOS
Os condôminos devem ser participativos nos procedimentos de realização de obras no edifício, pois deixar para reclamar posteriormente não é o mais indicado. Há casos em que o condômino não participa das assembleias e das deliberações, pois faz questão de não se manifestar. Todavia, essa postura não afasta a sua responsabilidade e não lhe dá o direito de futuramente fazer críticas contra as obras realizadas por quem teve interesse em tomar providências.
O síndico é civilmente responsabilizado somente nos casos em que age com negligência, imprudência ou omissão. Deve-se ponderar que o síndico, no momento que assume suas funções junto ao condomínio, por muitas vezes, desconhece a real dimensão de suas atribuições, bem como qual a sua responsabilidade diante de fatos ilícitos ou acidentes que venham a acontecer no âmbito do condomínio. Por essa razão, a consultoria prévia que ele vir a contratar deverá ser paga pelo condomínio, pois os demais condôminos não podem exigir que o síndico assuma riscos nos casos que se exige conhecimento especializado.
Belo Horizonte, 12 de fevereiro de 2018.
Acesso o artigo que foi publicado na Revista BDI.
Kenio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Professor e coordenador adjunto da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
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