Diante do aumento de número de compradores que pleiteiam a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóveis, é cada vez maior o número os pedidos de restituição da comissão de corretagem paga pelo adquirente que foi induzido a assumir essa despesa pela construtora ou incorporadora que, como vendedora tem o dever legal de arcar com o pagamento do corretor de imóvel que ela contratou. Obviamente, se o corretor está prestando serviço no estande da construtora ou se ela estipula que somente determinada imobiliária ou corretor promoverá a intermediação, está caracterizado que quem contratou a corretagem foi o construtor, nos termos dos artigos 722 e 723 do Código Civil.
O corretor de imóveis experiente respeita a Lei 6.530/78 que regulamenta a sua profissão e o Código de Ética, pois não aceita participar do conluio montado pelo construtor que procura camuflar a ilegalidade mediante a confecção de um falso contrato de prestação de serviços, pois é evidente que não tem como um comprador que nunca tinha visto antes o corretor de imóveis declarar que o contratou para intermediar a venda do apartamento. A norma legal que regulamenta a corretagem determina o dever de o corretor contratar seus serviços previamente. Portanto, fere a lei o corretor que na verdade já trabalha para o construtor, que lhe orienta em como promover a venda, assinar o contrato de prestação de serviços posteriormente, alegando que foi contratado pelo adquirente que nunca tinha visto antes. Tal manobra configura o crime de Estelionato previsto no artigo 171 do Código Penal.
Importante esclarecer que o corretor que observa a lei e age com lealdade, o que consiste na maioria da classe, não corre o risco de perder sua comissão ou de ter que devolvê-la em decorrência de falhas por parte da construtora que atrasou a entrega da obra ou que provocou a rompimento do negócio.
Todavia, se o corretor aceita participar da mentira e age de maneira a convencer o adquirente a assinar um contrato dizendo que este o contratou, para que a construtora reduza o imposto de renda dela, ao retirar do valor do apartamento a quantia devida de comissão, ele, como intermediário, atrai para si o risco de ter que devolver a comissão caso o negócio venha a ser rescindido.
Constatam-se milhares de casos de incorporadoras e construtoras que não cumpriram o prazo de entrega, sendo notório que a grande maioria dos processos judiciais de rescisão foram provocados pela vendedora. Ao requerer a rescisão, o adquirente requer a devolução de tudo que pagou, devidamente corrigido e caso tenha quitado a comissão, a qual faz parte do preço do imóvel, terá o direito de requerer a sua devolução.
ADQUIRENTE DEVE AGIR COM CELERIDADE
É importante que seja observado que a prescrição para a cobrança da comissão paga ao corretor é trienal.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Recurso Especial nº 1.551.956-SP, para fins de fixação do parâmetro em recurso repetitivo, fixou a seguinte tese: “Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)”.
Houve a fixação da aplicação da prescrição trienal, ou seja, de três anos para reclamar eventual ilegalidade e pleitear devolução de quantia paga à título de comissão de corretagem no caso de o comprador ter sido induzido a pagar essa despesa que é sempre de quem vende, especialmente no caso de o adquirente ter conhecido o corretor no estande de vendas da construtora.
CORRETOR TEM O DEVER DE VERIFICAR SEGURANÇA DA TRANSAÇÃO
Esse prazo também é aplicável aos casos em que o corretor de imóveis realizou a transação de um imóvel irregular, quando ele deveria ter verificado previamente a documentação e não o fez, caracterizando negligência e inobservância do Código de Ética do Corretor de Imóveis e do artigo 723 do Código Civil que determina: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
Dessa maneira, caso o corretor tenha recebido a comissão, mas a transação tenha sido frustrada, por falhas que poderiam ter sido alertadas pelo corretor ou por este ter vendido unidade na planta sem a obrigatória incorporação registrada no Ofício de Registro de Imóveis – o que configura ilícito penal –, poderá o adquirente exigir a devolução da comissão que por ventura tenha pago ao corretor. A ninguém é dado o direito de ser remunerado por serviço realizado de maneira incompetente e ilegal, sendo importante os corretores agirem de maneira profissional, evitando intermediar qualquer transação que tenha problemas legais ou que possa comprometer a sua imagem e honradez.
Belo Horizonte, abril de 2018.
Este artigo foi publicado na Revista BDI – Diário das Leis.
Kenio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Professor e coordenador adjunto da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
Tel (31) 2516-7008
