Problemas enormes são gerados por super condomínios
Super condomínios são cada vez mais comuns. Visando maior conforto e segurança dos moradores vemos o crescimento do número de condomínios residenciais de grande porte, com 200, 300 ou mais de mil apartamentos, com área de lazer que se assemelha a um clube com dezenas de equipamentos que exigem uma gestão profissional, pois quanto maior a convivência mais fácil a ocorrência de conflitos. Em vários momentos constata-se que esquece-se que as ideias podem entrar em choque, mas não as pessoas, principalmente vizinhos, onde a boa convivência é fundamental.
Complicações para aprovar deliberação
O enorme volume de unidades habitacionais de super condomínios torna um desafio administrar conflitos de vizinhança, que se agravam com a falta de comunicação, com a ausência de conhecimento jurídico sobre os limites da propriedade e do direito de cada um. É comum o vício do construtor copiar um modelo de convenção que muitas vezes é incompatível com o empreendimento, pois cada um possui características distintas. Assim, presenciamos grandes confusões na condução desses condomínios, que são agravadas pelos erros na convenção que estipula quóruns qualificados, ou seja, condiciona que a aprovação de deliberações ocorra com a maioria ou 2/3 de todos os condôminos. A experiência comprova ser quase impossível exigir a aprovação de 400 unidades numa reunião de um empreendimento de 600 apartamentos ou casas de um condomínio fechado. É normal comparecer em torno de 20% dos condôminos nos edifícios residenciais e 10% nos comerciais.
Profissionalismo evita problemas
O amadorismo na organização jurídica dessas “mini prefeituras” causa desgastes e conflitos que podem ser evitados se a convenção e o regimento interno forem elaborados com profissionalismo, com base na realidade de ser difícil obter presença maciça nas reuniões. É comum a convenção não prever votação eletrônica, multas adequadas para desestimular atitudes antissociais, juros entre 5 a 10% ao mês e outras medidas para coibir a inadimplência que toma contornos graves diante do grande volume de unidades. Infelizmente, os construtores não contratam especialistas para redigir a convenção, podendo os compradores rerratificarem a mesma a qualquer momento para evitar problemas.
Administradora não é escritório de advocacia
As empresas administradoras de condomínio, por terem expertise apenas nas questões contábeis e administrativas, acabam gerando situações de prejuízo quando se aventuram a orientar sobre questões jurídicas, a ponto de agravarem os problemas. Não são escritórios de advocacia e por isso inaptas a prestar uma assessoria jurídica adequada, especialmente contra a construtora que, às vezes, a indicou para administrar o condomínio.
Falta de conhecimento favorece prejuízos
A falta de união e desorganização de centenas de coproprietários têm beneficiado algumas construtoras, que ficam à vontade para se recusar a pagar qualquer penalidade aos compradores por terem atrasado meses e até anos a entrega do empreendimento. Como se não bastasse, há casos de construtora que se recusa a pagar a integralidade da quota de condomínio das unidades que não vendeu ou não entregou as chaves, bem como deixa de fazer os reparos dos vícios de construção.
No condomínio, onde cada um tem uma opinião, inventa uma lei e aquele que domina a matéria é ignorado pelo arrogantes, consiste num desafio aplicar a lógica e o bom senso. Quanto maior o número de unidades, mais complicada é a condução de uma assembleia, pois muitos ignoram o que seja democracia. Às vezes, lembra uma arena de guerra, onde muitos se perguntam: Onde foi que vim morar?
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br – tel. (31) 2516-7008.
