A quota de condomínio é um dos muitos fatores preponderantes para que as pessoas possam definir sobre a viabilidade de comprar ou alugar um imóvel, sendo que o custo de manutenção do local é um dos principais critérios observados. A quota condominial decorrer da divisão das despesas mensais do condomínio, as quais correspondem aos gastos inerentes às áreas comuns do edifício, como salários de funcionários, manutenção de jardins, áreas de lazer, limpeza dos corredores, portaria, consumo de água, energia, elevadores, contabilidade, etc.
É comum a cobrança desta quota de acordo com o tamanho da unidade, isto é, pela fração ideal, o que significa que, no caso de edifícios residenciais, apartamentos tipo pagam menos do que coberturas e os apartamentos com área privativa. Essa mesma anomalia ocorre nos edifícios compostos por salas na torrre e lojas no térreo, sendo absurdo o lojista pagar por despesas de porteiros, elevadores e outros serviços que são utilizados somente pelos usuários das salas. É ilógico cobrar a quota como se fosse IPTU, ou seja, sobre o valor do bem, pois os custos do rateio decorrem do uso e do que está à disposição dos moradores e ocupantes nas áreas comuns, sendo essas utilizadas por todos de forma igualitária.
Fração ideal foi criada na Lei 4.591/64 para a construção
A fração ideal é a base da divisão do custeio da construção, que define a cota-parte que cada proprietário paga pelo custeio da unidade, conforme pode ser perceber no artigo 12 da Lei 4.591/64, que está no capítulo III, na parte que trata das despesas da construção em condomínio. Depois dessa parte da lei, são tratadas as questões que envolvem: capítulo IV “Do Seguro, do Incêndio, da Demolição e da Reconstrução Obrigatória”, depois no capítulo V “Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações” e posteriormente no capítulo VI “Da Administração do Condomínio”.
As despesas de conservação e manutenção não têm ligação com a fração ideal, conforme podemos verificar no artigo 24 da mesma lei que está n capítulo VII, parte que trata da “Assembleia Geral”, a qual é realizada após o prédio estar habitado.
Por falta de profundidade na matéria imobiliária há convenções de condomínio que estabelecem a fração ideal no rateio de despesas, ignorando que a Lei 4.591/64, art. 19 e o art. 1.335 do CC, proíbem que qualquer condômino utilize dos serviços e das áreas comuns em maior grau que os demais vizinhos, o que implica não ser racional qualquer condômino pagar a mais pelo que não utiliza em excesso. Basta refletir um pouco para perceber que a cobertura não utiliza mais os serviços do porteiro do que os demais apartamentos, assim como a limpeza do hall ou corredores não é realizada de forma especial para os proprietários de área privativas. A visão distorcida e contrária à lógica matemática, do que seja “fração ideal no condomínio”, gera o enriquecimento se causa dos proprietários dos apartamentos tipo, em prejuízo de moradores das unidades maiores que utilizam os serviços na mesma proporção que os demais.
Como resultado desta situação é a desvalorização das coberturas e áreas privativas em razão das – muitas vezes absurdas – quotas condominiais que lhes são cobradas, bem diferentes daquelas pagas pelos apartamentos tipo. Assim, para conseguir vender ou alugar o proprietário se vê obrigado a reduzir o preço do apartamento por ser maior.
A prova desta nítida irregularidade é que boa parte das construtoras passaram a constar nas convenções dos seus edifícios o rateio igualitário entre todas as unidades. Dessa maneira, esses construtores pouparam os adquirentes de terem embates quanto ao rateio realizado de maneira equivocada, pois passaram a entender que a fração ideal se aplica somente no momento da divisão do custeio da construção.
Aumento da energia impacta nos negócios imobiliários
O aumento de energia na média de 23,19%, sem contar o acréscimo das bandeiras tarifarias e de outros custos que superaram a inflação, têm agravado a situação dos apartamentos de cobertura e térreo que pagam a mais pelos serviços que são prestados a todos os moradores igualmente. Pior, são os casos das lojas que pagam por elevadores e porteiros que prestam serviços para quem os ocupantes das salas. Aceitar essa injustiça é consagrar o direito à desonestidade, à esperteza daqueles que pagam menos que o devido, sendo que o prejuízo tende a aumentar no momento que são cobradas as quotas extras para reformas e obra.
Belo Horizonte 16 de agosto 2018
Este artigo foi publicado no Jornal Diário do Comercio.
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
