Bom pagador é prejudicado com o aumento da sua quota de condomínio
Uma das situações que causa revolta no condomínio é a constatação dos proprietários, que são pontuais, terem o valor da sua quota de condomínio aumentada em razão da inadimplência de alguns vizinhos que deixam de pagar o rateio de despesas. O problema se agrava com a postura dos síndicos evitarem entrar com o processo judicial por ficarem constrangidos em ter que cobrar do vizinho, seja por tê-lo como amigo ou em decorrência do custo com a contratação de advogado e as despesas da ação.
Diante da condução pouco profissional, inúmeros são os casos de condomínios que consolidam prejuízos expressivos, sendo que vários superam a quantia de R$100.000,00, em razão da prescrição, pois após cinco anos perdem o direito de cobrar a dívida. Assim, acaba que os apartamentos são desvalorizados em razão de quotas de condomínio elevadas, que poderiam ser menores, caso a inadimplência fosse combatida de forma técnica.
Convenção bem elaborada evita gastos com processos judiciais
Com a redação profissional da convenção, é possível inibir a falta de pagamento de maneira eficaz, mas inexplicavelmente, as convenções continuam a ser copiadas de modelos ultrapassados, sem incorporar as evoluções do Código Civil (CC) e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que consagrou ser atitude antissocial deixar de pagar as obrigações condominiais, podendo o apartamento, mesmo sendo a única moradia, ser leiloado para pagar o débito do condomínio.
É ignorado pela maioria da população que os Tribunais de Justiça Estaduais e o Superior Tribunal de Justiça confirmam ser legal a cobrança de juros de até 10% ao mês no caso do atraso da quota de condomínio e que diante da inadimplência contumaz é possível que o devedor seja punido com a multa de 500% do valor da quota, graduada conforme a convenção com base no art. 1.337 CC.
O juro de 1% ao mês e a multa moratória de apenas 2% são aplicadas em mais de 90% dos casos, justamente pela fato das convenções serem elaboradas de forma amadora, sendo essas penas tão brandas que acabam por estimular a impontualidade. Uma coisa é multar um devedor eventual ou que perdeu o emprego e outra, bem diferente, é punir o devedor que reiteradamente descumpre seus deveres, sendo a este pode ser aplicada a multa de até cinco vezes o valor da quota, desde que a convenção preveja as regras e a sua aplicação para que o juiz venha a validá-la.
Devedor pode ser obrigado a pagar os custos do processo judicial
Explicamos, em diversos artigos, desde 2003, que a lei confere a liberdade aos condôminos de atualizarem a convenção a qualquer momento, mediante a aprovação de 2/3 dos condôminos, podendo ela prever os juros superiores a 1%, o protesto em cartório, a inscrição no SPC, a obrigação do devedor que provoca a ação pagar pelos custos de contratação do advogado (que não se confundem com os honorários de sucumbência), além das despesas judiciais, nos termos dos artigos 389, 395 e 404 do Código Civil. Esse entendimento em encontrados em diversos acórdãos dos Tribunais Estaduais, inclusive do STJ que só não são mais numerosos pelo fato das convenções serem primitivas, pois os leigos que as elaboram ignoram os avanços da jurisprudência.
Vizinhos afrontados
Outro mecanismo eficaz para coibir a inadimplência é a convenção prever, nos edifícios que possuem medição individualizada de água, que a administração poderá cortá-la, pois não tem sentido o condomínio patrocinar o gasto de água que é destinada apenas ao inadimplente. Em diversos condomínios os vizinhos se sentem afrontados ao ver que o devedor e sua família mantêm um padrão de vida acima do normal, viajando para o exterior, com automóveis de luxo, enquanto se recusam a pagar a quota de condomínio.
É imoral percebermos que muitos condôminos não pagam a quota por simples opção, convictos que ocorrerá a prescrição e não se envergonham de utilizar as áreas de lazer, energia elétrica, água, elevadores, funcionários, etc sem nada pagar. Para moralizar, evitar o aumento da quota de condomínio e economizar basta atualizar a convenção com técnica jurídica, pois o devedor ao perceber que os juros e consequências são expressivas evitará a ação e preferirá atrasar outros compromissos.
Kênio de Souza Pereira.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG.
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor-adjunto da ABRADIM-MG – Associação Brasileira de Direito Imobiliário.
