Muitas pessoas mudam do local onde residem, bem como da sala ou loja onde trabalham por não suportar ruídos ou vibrações que não são causados por vizinhos, mas sim por equipamentos do próprio empreendimento, dentre eles, a casa de máquinas dos elevadores, torre de ar condicionado, tubulações, bomba d’água, barrilete, aquecedor da piscina do condomínio, antena ou equipamento de energia solar, situados acima ou ao lado do seu apartamento ou sala.
O problema resulta em aborrecimentos, perda de sono e na desvalorização do apartamento ou sala. Entretanto, poderia ser evitado se o adquirente tivesse o cuidado de, antes de concluir a compra, fosse ao imóvel durante a noite para ouvir os ruídos e vibrações que são imperceptíveis durante o dia, quando há ruídos do trânsito e maior movimentação. A dificuldade é que, muitos casos ocorrem com os apartamentos que são vendidos na planta, o que torna impossível essa verificação prévia. Cabe neste caso a construtora assumir os custos da reparação do problema, mas quando os prejudicados não tomam as providências de forma técnica, a inércia dos moradores e do síndico, além do amadorismo em não saber exigir uma solução têm resultado na prescrição. Diante da perda do direito de reclamar com o construtor, caberá ao condomínio assumir todas as despesas para sanar o problema que geralmente exige obras de custo elevado.
RISCO MAIOR NA COMPRA NA PLANTA – DIREITO DE INDENIZAÇÃO
As pessoas que adquirem um apartamento têm expectativa que este ofereça conforto acústico e térmico, seja ele simples ou de luxo. Logicamente, ninguém imagina que ao adquirir uma unidade na planta, especialmente de alto padrão, terá a surpresa vivenciar o martírio de seus familiares não conseguirem descansar e dormir após um dia de trabalho e compromissos. Sem recuperar as energias em decorrência dos ruídos e vibrações que atingem o apartamento, surgem a irritação e a angústia que prejudicam as relações pessoais e a saúde, bem como o desempenho no trabalho e no estudo.
Essas falhas são evitadas pelo construtor que pensa no bem estar de seus clientes/consumidores, pois os ruídos e vibrações causam enorme desvalorização da moradia. Caso a construtora deseje vender o “apartamento problema” sem avisar o adquirente, este poderá processá-la com base no Código Civil por ter sido enganado, já que o vendedor sabia do defeito e ocultou a situação.
Uma coisa é o proprietário descobrir que o imóvel vendido na planta tem defeitos graves somente quando este é entregue pelo construtor. Outra bem diferente é decidir se livrar do transtorno e passar o problema para frente escondendo o defeito, o que configura má-fé. Cabe ao proprietário exigir que a construtora realize todas as obras necessárias para sanar os problemas dos ruídos e vibrações, antes que vença a garantia. Não sendo possível sanar completamente o problema, poderá o comprador exigir uma indenização financeira devido à desvalorização do bem que adquiriu.
Esse direito de indenização não se limita aos apartamentos, pois pode ser requerido pelos proprietários das salas do último andar que não conseguem trabalhar devido aos ruídos das casas de máquinas que vibram por causa da instalação inadequada dos elevadores. Da mesma forma, a loja que sofre com problemas decorrentes da torre de ar refrigerado, fumaça da garagem, que a torna insalubre pode seu proprietário exigir a solução do defeito que inviabiliza sua utilização normal.
REDUÇÃO DOS CUSTOS SEM CRITÉRIO
São vários os vícios de construção que os compradores nem imaginam, sendo que alguns só podem ser constatados mediante a efetiva ocupação da unidade. Há casos em que os moradores têm temor até de tomar banho, pois devido a falhas da regulação da pressão hidráulica que varia drasticamente, há momentos que a água morna fica fria e às vezes escaldante, a ponto de causar queimadura. Outros tomam susto com os ruídos do elevador sendo acionado de madrugada. Uma coisa é certa, tudo tem solução! Basta a pessoa prejudicada exigir seus direitos de forma profissional.
Por economia há construtora que deixa de realizar obras com os devidos cuidados, havendo regras da ABNT que devem ser seguidas obrigatoriamente, as quais visam garantir o conforto térmico e acústico da edificação. Mas alguns, visando apenas economizar, deixam de realizar revestimentos ou de utilizar equipamentos e mão de obra especializada e assim entregam um apartamento “bomba” para a vítima que quita tudo sem antes residir.
Embora o custo de tratamento/isolamento acústico num empreendimento seja baixo, em torno de 0,2% do total da obra, há construtoras que preferem reduzir os custos. Isso, não é nada inteligente, pois perdem a oportunidade de fidelizar um cliente que poderia indicar novos negócios. As reclamações ocasionam perda da confiança e credibilidade que refletem negativamente nos lançamentos de novos empreendimentos.
CONDUÇÃO AMADORA RESULTA EM PREJUÍZO
O construtor que é bem assessorado juridicamente tem constantemente se livrado do dever de consertar ou indenizar, pois se aproveita da ingenuidade do comprador que é facilmente enrolado com serviços paliativos. No final, o comprador, bem como o condomínio, que tratam o assunto de forma amadora perdem o prazo de garantia e ficam no prejuízo. Neste caso, é comum o dono do apartamento ter que acionar o condomínio para este assumir os ônus, tendo em vista que a construtora se livrou de ter que fazer os reparos por causa da prescrição. Dessa forma, cabe ao condomínio, por ser o responsável pelas áreas comuns e equipamentos do edifício assumir todos os custos da reforma e obras de reparação. E assim vemos prevalecer o ditado “O direito não socorre aos que dormem”.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 A 2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-Mg e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
