O Plano Diretor de Belo Horizonte foi sancionado no dia 09/08/19, depois da mais longa discussão na história da cidade, tendo sido aprovado após cinco versões. A última surgiu em maio de 2019, trazendo diversas alterações ainda desconhecidas pela maioria dos profissionais do setor da construção civil. O problema é que muitas aquisições de terrenos e permutas por unidades a serem construídas estão sendo realizadas de forma acelerada para aproveitar o período de seis meses de vacância da lei, que entrará em vigor no início de março de 2020. Certamente, aqueles que não tomarem cautelas e agirem apenas com base nas informações básicas divulgadas pela mídia terão surpresas.
As milhares de regras, além de complexas, demorarão para ser dominadas pelos engenheiros, arquitetos e advogados que atuam no setor imobiliário. Por ser a nova lei mais restritiva, que limita o coeficiente básico de aproveitamento em uma vez a área do terreno, muitos proprietários estão desesperados, pois se não fecharem a venda ou permuta de imediato perderão dinheiro.
Tendo em vista que um terreno vale o que produz em termos de edificação, fica evidente que aqueles dentro da Av. do Contorno que permitem construir 2,7 vezes a área do lote, bem como outros que permitem a construção de 1,7 ou 1,5 vezes, perderão valor ou deixarão de ser atraentes para a realização de vários empreendimentos.
Nesse período pós-aprovação do Plano Diretor, até o momento que as novas regras realmente entrarem em vigor, serão concluídos negócios de grande valor financeiro, seja com a compra ou com a permuta de lote por unidades a serem construídas, com alto risco de fracasso. Isso porque, a tramitação de qualquer solicitação dentro da Prefeitura de Belo Horizonte é extremamente morosa, e com as diversas alterações e ajustes de procedimentos e interpretações, muitos compradores e até construtores serão surpreendidos com a desaprovação de projetos pela Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana (SMARU) de Belo Horizonte.
A cada mudança da legislação são inúmeras restrições aplicadas à cidade, e são vários os casos de construtores ou investidores que faliram. Ocorre que, ao comprar um terreno e apresentar o projeto para a SMARU, foram surpreendidos com a reprovação por mudanças em alguns parâmetros ou no tipo de ocupação permitida em determinada rua ou avenida. Às vezes, a surpresa é sutil, sendo impossível a mídia divulgar tantas alterações, mas o resultado desastroso surge, com a perda de investimento e desenvolvimento da cidade.
Diante de um Plano Diretor com 410 artigos, sobreposição de diversos mapas e tabelas, veremos a repetição de graves problemas decorrentes do amadorismo. Como de costume, muitos compradores e construtores contribuirão para o surgimento de mais processos judiciais por terem fechado contratos para lançar edificações que estarão impedidas de serem negociadas.
Os riscos dos negócios imobiliários podem ser reduzidos com a redação cuidadosa do contrato de promessa de compra e venda ou de permuta, sendo interessante que nesse documento sejam previstos os problemas que podem surgir caso a Prefeitura venha a demorar demasiadamente com o andamento dos processos de aprovação, pois consiste um absurdo os obstáculos que impedem o recebimento do protocolo. A recusa da SMARU em aceitar o protocolo por causa de questões simples, faz o dono do terreno perder a condição de construir com o Coeficiente de Aproveitamento maior.
Dependendo do caso, será prudente o construtor ou o dono do terreno propor um processo judicial para evitar a perda do prazo, pois somente uma decisão judicial poderá garantir seu direito de construir acima de uma vez a área do terreno, já que é previsível que alguns projetos demorarão mais de 15 meses para serem aprovados. Ficar inerte diante de um prazo tão curto para obter o protocolo sem pendências, que venha a garantir a aprovação do projeto nas regras mais benéficas, pode ser fatal para a construtora.
O mais adequado é contratar um arquiteto/engenheiro expert que saiba explorar todo o potencial do terreno, pois a criatividade nessa hora faz uma grande diferença, podendo aumentar o lucro substancialmente. Há casos que se torna viável uma análise jurídica, pois como em qualquer lei, há dispositivos inconstitucionais ou mesmo interpretação que pode vir a ser até aprimorada junto aos funcionários públicos mediante uma argumentação bem fundamentada.
Por outro lado, aqueles que contam com a sorte, que não valorizam os profissionais que estudaram as mudanças do Plano Diretor para prestar uma boa consultoria, poderão ter um grande azar ao perceber que uma pequena frase num texto legal muda tudo.
Este artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Advogado
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG
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