DÍVIDA PODE CRESCER APESAR DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES
As pessoas devem ficar atentas para as dívidas oriundas dos contratos de financiamentos imobiliários, que possuem valores expressivos e são contratados com prazos longos, muitos em torno de 10 a 35 anos. O problema é que até em contratos de loteamentos e de unidades na planta, com prazo mais curto tem aumentado a inadimplência pelo fato da maioria das pessoas não entenderem sobre a evolução da dívida.
O financiamento imobiliário pode parecer vantajoso na hora de comprar, mas é importante refletir sobre o teor do contrato que está para ser assinado, pois envolve valores altos e há casos em que são previstos além da correção mensal (INCC, CUB, IGP, IGP-M, INPC, IPCA), o juro de 1% ao mês, sendo que esse juro anual de 12% é que leva o valor da dívida aumentar mais do que o preço do imóvel no cenário atual. Muitos assustam ao ver que após pagarem dezenas de prestações continuam a dever mais que o valor que pegou emprestado.
O brasileiro não tem costume com as regras de matemática financeira e deixa de fazer cálculos antes de contratar o financiamento. Por isso, alertamos as pessoas ser melhor poupar o maior valor possível para dar de entrada e financiar somente o que for essencial pelo menor número de parcelas, pois dessa maneira terá maior segurança quanto à capacidade de manter a pontualidade.
Durante o boom imobiliário, ocorrido entre 2006 e 2013, os imóveis estavam subindo muito de valor, sendo que no ano de 2010 teve imóvel subindo cerca de 20% ao ano. E, em contrapartida, a taxa de juros do financiamento da Caixa Econômica Federal era de 10% ao ano, o que levavam as pessoas a terem um lucro ao financiar o imóvel. Aquele momento consistiu numa anomalia, sendo que atualmente não há como o imóvel subir tanto de preço.
COM INFLAÇÃO BAIXA O VALOR DOS JUROS PESA MAIS
Contudo, o cenário econômico mudou e hoje o financiamento apresenta maior risco para o mutuário, sendo comum em alguns casos o valor pago no decorrer de décadas superar em mais de 200% o valor inicial do imóvel. A previsão de juros no financiamento faz o valor da dívida aumentar mais do que evolução do valor do imóvel. Como exemplo, cito o caso de um financiamento no valor de R$300.000,00, sendo que levando em conta a inflação mensal de 0,4%, acrescida do juro de 1% ao mês, caso o devedor pague no mês R$5.000,00, amortizará apenas R$788,00 da dívida, já que R$4.212,00 consiste em juros e correção. Dessa forma, passará a dever R$299.212,00.
São nesses momentos que as pessoas percebem que redigir contrato exige expertise, pois ao concluir qualquer transação, especialmente com imóvel que envolve valor expressivo, é necessário muito conhecimento e técnica para elaborar cláusulas que podem ser decisivas para evitar transtornos e prejuízos.
No caso do contrato com taxa de juros de 12% capitalizada com a inflação de 5% ao ano, sobre uma dúvida de R$500 mil, significa que esse montante aumentará R$88 mil por ano, ou seja, R$7.333,00 por mês. Caso o mutuário pague R$8.000,00 por mês não amortizará nem R$500,00, pois terá ainda que pagar os custos com o seguro de vida e do imóvel.
Em caso de inadimplência é importante os mutuários buscarem assessoria jurídica especializada, pois existem mecanismos de negociações com os bancos para evitar a perda da sua casa, sendo possível incorporar o saldo devedor ao débito restante e fazer a repactuação, a fim de que o mutuário possa honrar o compromisso e evitar a perda do seu imóvel.
Belo Horizonte 24 novembro 2019
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM
