Diante da necessidade de reduzir custos, sendo raras as famílias com vários filhos, tornaram-se ociosas as grandes casas localizadas em áreas nobres de Belo Horizonte e assim passaram a ser ocupadas por lojistas, escritórios, clínicas, salões de beleza, academias, casas de eventos, dentre outras atividades. O problema é que em alguns casos o inquilino ou até o comprador são surpreendidos ao terem seu alvará de funcionamento negado, passando a ser multados até fechar o estabelecimento, fato esse que pode dar margem à indenização caso tenham sido enganados pelo locador ou pelo vendedor.
Várias dessas casas e mansões estão em áreas residenciais, como os bairros São Bento, Cidade Jardim, Mangabeiras, São Luiz, dentre outros, que não permitem que no imóvel ocorra exploração de atividade comercial ou de prestação de serviços em geral. Há casos que indica que o locador sabia que os pretendentes não locariam para fins comerciais um imóvel cadastrado no município como residencial, pois há proprietário que solicita a alteração cadastral, passando a constar na guia de IPTU que o imóvel é comercial.
Apesar de o município autorizar a mudança na guia do IPTU, que na prática se limita à questão tributária ao aumentar a alíquota de 0,8% (residencial) para 1,6% (não residencial) e assim majorar o valor do imposto predial e territorial, ela não altera as restrições impostas pelas diretrizes do zoneamento. O simples fato de na guia de IPTU constar que o imóvel é comercial, não permite que se faça uma loja ou empreendimento quando o zoneamento proíbe atividade com mais de três empregados.
O inquilino, ao abrir a empresa e solicitar o alvará de funcionamento obtém a negativa e a partir daí o fiscal da prefeitura começa a aplicar multas sucessivas, que geram aflição no empresário e nos seus funcionários, e que ao final resultam no fechamento do negócio.
Desta forma, há inquilino que é enganado no momento da assinatura do contrato e acaba por locar um imóvel que não servirá para o fim almejado. O inquilino normalmente descobre que o imóvel não será útil após ter investido altos valores para reforma, comprado móveis novos e planejados, gasto com a entrega do antigo ponto, impressos, entre outros custos.
LOCADOR MAL ASSESSORADO AGRAVA O CONFLITO
Infelizmente, alguns locadores e imobiliárias que não entendem da matéria complicam mais ainda a vida do inquilino, exigindo que pague a multa rescisória para efetivar devolução do imóvel ao locador. Somente se o inquilino foi quem insistiu na realização da locação sabendo da restrição quanto à concessão do alvará ou se ele assumiu que providenciaria o alvará por conta dele, sem ter sido induzido pelo locador, poderá vir este a exigir que o inquilino assuma os ônus da sua falta de cuidado.
Entretanto, se o locador e a imobiliária sabiam da restrição e mesmo assim estimulou o inquilino a realizar investimentos no imóvel, poderá vir este exigir que aqueles que o induziram a erro paguem a multa rescisória e, dependendo das particularidades, a indenização por perdas e danos, tendo em vista que a casa não permite o uso ao qual foi locada.
É necessário que o candidato à locação seja prudente e contrate assessoria jurídica especializada para orientá-lo na confecção e viabilidade da locação, devendo o locador fazer o mesmo, pois as transações comerciais estão cada dia mais complicadas diante de tantas leis e nuances.
Portanto, há situações que tendo o inquilino já realizado a locação, poderá ajuizar ação visando a rescisão contratual sem o pagamento de multa e a restituição dos valores gastos com a locação e adequação do imóvel à sua atividade comercial. Mas, caso o problema ocorra numa compra e venda, tendo o promitente comprador pago por um imóvel que não se presta à finalidade que o motivou a fazer a aquisição, a solução será mais complexa por envolver outros fatores.
30º ENCONTRO IMOBLIÁRIO DA OAB-MG – DIA 05/11/19 – 18h às 22h
A Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, promoverá o evento que tema como tema o “PLANO DIRETOR, PROBLEMAS DE VIZINHANÇA, A POLUIÇÃO AMBIENTAL E O PODER JUDICIÁRIO”, no auditório da Rua Albita, 250 – bairro Lourdes. Este colunista, juntamente com mais outras quatro autoridades do Secretariado da Prefeitura de BH e o Juiz de Direito Wauner Batista Ferreira Machado, ministrarão palestras que esclarecerão os limites de utilização de várias regiões, como o caso citado neste artigo, além de outros pontos do novo Plano Diretor.
Serão abordados questões de direito de vizinhança, poluição ambiental (ruídos, fumaça e gordura de restaurantes, bares e outros estabelecimentos), o mau uso da propriedade, o corte de árvores, dentre outros pontos que poderão ser visualizados no cartaz do evento. Mais informações e inscrições no site oabmg.org.br
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
