A arrematação de imóveis em leilões promovidos por instituições financeiras tem aumentado diante da crise que agravou o desemprego e reduziu a atividade econômica. Aquele que adquire por meio de leilão a casa ou apartamento ocupado pelo ex-mutuário deve tomar alguns cuidados para que se torne efetivamente dono do imóvel com as características que adquiriu.
Quando o imóvel é levado a leilão, em regra, o ex-mutuário, que perdeu o bem por deixar de cumprir sua obrigação de pagar, resiste para desocupa-lo. Em um cenário ideal o devedor, ciente de que causou a perda do seu imóvel, após a arrematação deixaria o local, sabedor de que outra pessoa tornou-se dono da casa que era sua. Entretanto, o que mais se vê em vários casos é a resistência à posse do novo proprietário, como se este fosse culpado pela perda do imóvel, o que sabemos ser uma visão injusta, pois se ele não comprasse outro o faria.
Há aquele que sabendo que perderá o imóvel, antes de sair dele arruma um amigo para morar no local como se fosse inquilino com o objetivo de tumultuar o pedido de imissão na posse feito pelo novo proprietário. Quanto mais cedo o arrematante contratar uma assessoria jurídica, melhor será para obter a posse via judicial, pois essa manobra relatada é uma das várias que são praticados para fazer o arrematante pagar algum valor “por fora” (chantagem para transmitir a posse) ou apenas para desgastá-lo.
É ilícito depredar imóvel arrematado
Lamentavelmente, há relatos de arrematante que ao tomar posse do bem, o encontraram em situação precária, pois antes de deixar o local o antigo proprietário depredou o que pôde, como se desejasse punir o novo dono. Retirar banheira de hidromassagem, armários, louças sanitárias, tubulação e fiação, além de danificar pisos e azulejos são algumas das práticas mais comuns, sendo importante destacar que se trata de uma ilicitude.
A instituição financeira realiza uma vistoria no imóvel a ser leiloado para conhece-lo afim de avaliá-lo e disponibilizá-lo para arrematação. Essa verificação prévia serve de referência para o adquirente, que pode exigir a reparação por eventuais danos daqueles que os provocaram imbuídos de sentimentos inconfessáveis.
É interessante que aquele que arrematou o imóvel, após concluir o negócio, inclusive com o registro no Ofício de Imóveis, vá ao local, busque conhecê-lo pessoalmente, se apresente aos novos vizinhos como novo proprietário. Essa prática, além de simpática e educada, permite que os vizinhos se tornem testemunhas de eventuais depredações realizadas pelo morador do imóvel adquirido, pois é evidente que alguns danos são anormais.
Crime de dano, furto e concurso de crimes
Deve-se considerar que danificar o imóvel, deliberadamente, com o intuito de causar prejuízo alheio, é ato que se enquadra no art. 163 do Código Penal, tipificado como crime de dano. Além disso, a atitude de retirar do imóvel elemento ou objeto que lhe é próprio, com a finalidade de aproveitá-lo em outro local, pode configurar crime de furto, previsto pelo art. 155 do Código Penal.
É preciso ficar atento, pois havendo dolo, isto é, a intenção de praticar tais ilicitudes, pode haver ainda o concurso de crimes, restando àquele que praticou responder por esses atos, além da responsabilização na esfera cível.
A experiência tem comprovado que o adquirente deve sempre computar a despesa que terá com advogado e o processo de imissão na posse, no momento que fizer o lance para arrematar o bem. Essa assessoria pode ser fator de economia, além de evitar riscos com um possível embate, já que não se sabe a reação do morador ao receber a visita do novo dono, poderá resultar na efetivação da posse de forma mais célere.
Este artigo foi publicado no jornal HOJE EM DIA
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor-adjunto em MG do Instituto Brasileiro do Direito Imobiliário
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