Todos sabem como é complicado a tomada de decisões em um condomínio, principalmente porque, em regra, a maioria dos condôminos se omite em participar das assembleias gerais, seja por falta de tempo, por não haver um clima agradável nas reuniões ou por horários ou dias inoportunos no agendamento das mesmas. O problema se agrava quando os presentes deixam de deliberar com receio de desagradar o número expressivo de ausentes, atitude essa irracional e lesiva à boa administração do condomínio.
A ausência nas assembleias nos edifícios comerciais chega a superar 90%, sendo que nos condomínios residenciais ela gira em torno de 80%, situação que torna um desafio obter o quórum de 66,7% para aprovar algumas providências como a atualização da convenção que pode melhorar a convivência.
São enormes os prejuízos decorrentes da falta de atualização das convenções. Por falta de profissionalismo na condução do processo, vemos várias tentativas de ajustes da convenção sem obter quórum legal, o que torna o documento sem valor jurídico, inclusive com registro errôneo no cartório de títulos e documentos. Muitos condomínios foram enganados ao pagarem um “redator aventureiro” para promover a rerratificação que por ter diversas nulidades e falhas leva o oficial do cartório de registro de imóveis – único legalmente autorizado a conceder validade contra terceiros – recusar a fazer o registro. O cartório de registro de títulos e documentos não confere nada, nem mesmo o quórum e assim vemos grandes confusões nesses condomínios com duas convenções conflitantes.
O resultado mais nefasto das assembleias com poucos condôminos é a atitude irracional dos presentes simplesmente deixarem de votar, ignorando que têm poder legal para decidir as questões que exigem apenas o quórum da maioria dos presentes. A falta de decisão gera outras assembleias improdutivas, que ocasionam mais custos com editais, além de cansam aqueles que comparecem. Os condôminos responsáveis e participativos, muitas vezes, deixam de aprovar importantes assuntos para o condomínio, em razão da não participação da “maioria de ausentes”, sendo que esses desinteressados acabam por influenciar negativamente os que comparecem para melhorar o condomínio.
O Código Civil (CC) e a Lei 4.591/64 consagram as assembleias como o foro adequado para que os condôminos deliberem sobre onde residem ou trabalham, que certamente afeta a vida das pessoas. Tanto a legislação quanto a convenção de condomínio estipulam os quóruns necessários para deliberar sobre diversos temas.
Entretanto, por desconhecimento de seus direitos e deveres, muitos condôminos mantém a postura inadequada de se omitir nos momentos em que decisões em favor da coletividade são tomadas. O pior é que, geralmente, aquele que deixa de comparecer à assembleia ignora o que foi deliberado e muitas vezes é quem mais critica os vizinhos que fazem alguma coisa de concreto. Nos condomínios devemos ver com reserva aqueles que se empenham em criticar e a discordar, que nunca contribuem com a coletividade, pois preferem “jogar pedra” ou resmungar nos corredores.
PARTICIPAR É PRECISO
Viver em um condomínio é bem diferente que morar em uma casa, pois a opção em residir ou trabalhar em ambiente coletivo exige cooperação e respeito. É essencial que todos os condôminos participem das decisões em prol do condomínio. Afinal, omitir-se é o mesmo que deixar que terceiros administrem o seu patrimônio, pois a lei determina que as decisões aprovadas em assembleias, pelo quórum legal, obrigam a todos, independentemente da participação ou omissão.
Quanto maior o número de presentes, maior a legitimidade das decisões e menor a possiblidade de reclamação. Quem não puder ir deve nomear um procurador. Em contrapartida, o que se vê em muitos dos casos é que os ausentes são “unidos” na sua eterna omissão. Nunca participam das deliberações coletivas, mas alguns aguardam os resultados das assembleias para criticar aqueles que participam e assumem responsabilidades perante a comunidade.
PRESTIGIAR OS PRESENTES
Deve-se ressaltar que o CC, a lei nº 4.591/64 e a convenção outorgam àqueles que fazem parte da minoria participativa e responsável, poder suficiente para deliberar sobre a maior parte das questões que envolvem os condomínios. Os que participam, então, não devem se curvar aos omissos, uma vez que a lei e a razão garantem aos presentes poder e legitimidade para deliberar, mesmo com a ausência da maioria. Somente em casos especiais se exige quórum especial, como por exemplo, 2/3 do condomínio para alterar a convenção.
Em algumas ocasiões, por falta de conhecimento da lei de uma assessoria técnica especializada, a minoria participativa deixa de votar questões de suma importância para o condomínio. Assim, vemos os problemas se agravando, prejuízos se acumulando em decorrência das decisões que deixam de ser tomadas. A lei prestigia quem tem interesse e participa. Então, vote e aprove e valoriza a lei que determina que os ausentes são obrigados a cumprir as decisões aprovadas pelo quórum legal.
Este artigo foi publicado no portal Os Novos Inconfidentes.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Tel. (31) 2516-7008 – kenio@keniopereiraadvogados.com.br
