REVISÃO E DESCUMPRIMENTO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS DIANTE DA PANDEMIA
A situação crítica provocada pelo Coronavírus motivou o fechamento de milhares de estabelecimentos comerciais e empresas para evitar a propagação do Covid19. Caso essa situação atípica perdure por muitos meses acarretará o crescimento da inadimplência e o descumprimento de inúmeros contratos, dentre eles, os de locação e de compra e venda de imóveis. Diversos serão os efeitos, em especial nos compromissos do comprador quanto ao pagamento do imóvel em parcelas com recursos próprios ou quanto à dificuldade de obter o financiamento diante da perda de renda.
Nos contratos de compra de imóveis a situação é preocupante pelo fato da multa ser estipulada entre 10% a 25% sobre o valor do bem, o que resulta numa penalidade expressiva no caso de descumprimento ou rescisão. Quanto às unidades vendidas na planta a multa pode chegar a 50% do valor que tiver pagado à construtora, que somada ao pagamento da comissão de corretagem pode gerar perda de 65% do que pagou.
Em relação às locações a situação é menos traumática, mas também grave se o inquilino efetivamente comprovar que perdeu a condição de pagar o aluguel, fato esse mais plausível nos casos dos lojistas terem que ficar vários meses com seu estabelecimento sem poder trabalhar por ordem do Poder Público. Quanto à locação residencial o valor do aluguel dificilmente será objeto de negociação, pois a casa ou apartamento continuará sendo utilizado plenamente, ou seja, sua finalidade de moradia não foi afetada. Entretanto, poderá vir o inquilino a ter dificuldades caso tenha redução de seus rendimentos ou perca o emprego, podendo essa situação sensibilizar o locador que não deseje ter seu imóvel desocupado.
DIFICULDADE DO LOCADOR NEGOCIAR
Espera-se um aumento dos conflitos, pois a grande maioria dos locadores tem apenas um imóvel e o comprou para obter renda como se fosse uma aposentadoria, já que a previdência em geral paga valores baixos. Inúmeros são os casos que o valor do aluguel é a fonte de sobrevivência do locador e diante disso ele terá resistência em renegociar seu crédito. Essa situação inviabilizará a propositura de quase totalidade das Ações Revisionais, pois a aplicação da Teoria da Imprevisibilidade (art. 478) exige que seja provado o enriquecimento sem causa do credor, no caso, do locador.
Os milhões de contratantes que compraram e alugaram imóveis estão preocupação ante a crise que ninguém sabe por quanto tempo perdurará. Será necessário o empenho de advogados especializados para orientar os contratantes no sentido de buscarem, incansavelmente, o entendimento, devendo ser observado cada caso com bom senso, equilíbrio e razoabilidade para evitar litígio judicial.
Lamentavelmente, diante da “cultura do levar vantagem”, haverá o oportunista que tentará prejudicar o credor ao pleitear desconto ou revisão, cabendo ao credor, seja vendedor ou locador, exigir provas concretas, documentos e dados para estudar e avaliar qualquer concessão amigável.
COMPLEXIDADE NA APLICAÇÃO DA LEI
A regra é o cumprimento integral dos contratos, sendo raros os casos de revisão do contrato, pois a lei visa justamente a segurança jurídica que decorre do dever de cumprir integralmente o que foi contratado, ou seja, o benefício de deixar de aplicar uma cláusula não pode ser requerido aleatoriamente. O Código Civil (CC) regula os contratos em geral no Brasil, sendo que muitos devedores tentarão reduzir os juros ou multas com base no art. 393 do CC, mas esse somente é aplicável se houvesse impedimento efetivo ao cumprimento da obrigação. Ter dificuldade financeira ou a ausência de recursos são problemas que ocorrem o dia a dia com qualquer pessoa e por isso não configuram força maior ou caso fortuito.
“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.”
Dependendo do contrato, caso seja provado que o credor obterá enriquecimento sem causa com a pandemia que onerou demasiadamente o devedor, a ponto de caracterizar uma Onerosidade Excessiva, poderá o contratante requerer com base no artigo 478 do CC, a resolução do contrato, o que poderá, inclusive, gerar uma abertura para que venha a ser modificada alguma condição com a anuência do credor.
“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.”
ALUGUEL GARANTIDO DEVERÁ SER PAGO POR QUEM PROMETEU
Quanto às imobiliárias, em especial as startups, que prometeram aos locadores o aluguel e encargos garantidos, além da cobertura de danos dos imóveis, caberá a essas arcarem com tal promessa utilizada para captar os locadores. Não poderão alegar a imprevisibilidade, pois venderam “garantia”, a qual implica em assumir os riscos, sejam eles quais forem diante da ausência de cláusula de exclusão. Além disso, esse tipo de contrato é aleatório, sendo, portanto, incompatível a aplicação do art. 478 CC.
Esperamos que a normalidade seja restabelecida em breve para que não ocorra uma situação nunca vista antes, pois caso o fechamento das empresas se prolongue, haverá desaquecimento abrupto da economia e agravamento do desemprego, o que exigirá muita reflexão por parte dos contratantes. Será exigido grande empenho das imobiliárias e dos advogados especializados em Direito Imobiliário para manter as boas relações com base na razoabilidade, em busca do consenso e do equilíbrio de forma a evitar a sobrecarga do Poder Judiciário com discussões judiciais futuras.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
