MERCADO DE LOCAÇÃO PODERIA EVITAR AS RESCISÕES DE CONTRATO
Muitos falam que nos momentos de crise surgem boas oportunidades de negócio. Entretanto, quanto aos imóveis locados, diante da falta de habilidade dos locadores, temos observado que muitos perderão bons inquilinos por ignorarem a realidade do mercado, e, com isso, acabarão ficando a por alguns anos com seus bens desocupados gerando despesas com IPTU, quotas de condomínio e manutenção. Por outro lado, inúmeros inquilinos, em especial, os de grande porte que possuem contratos de cinco anos sujeitos à ação renovatória, por desconhecimento das leis poderão perder seus “pontos comerciais”, o investimento das luvas, das obras de reformas, pois ficarão sujeitos à ação de retomada imotivada por agirem de maneira inadequada no decorrer desse cenário de pandemia.
Chama a atenção o enorme volume de rompimento de locações e de litígios judiciais que estão surgindo entre inquilinos e locadores por ambos desconhecerem as nuances do mercado locatício e as regras que definem o valor de mercado, bem como a Lei do Inquilinato, norma que é realmente desafiadora para grande parte dos advogados, pois abrange diversas situações complexas.
A postura dura de muitos locadores e locatários em não ceder no momento da negociação, sem levar em consideração o lado da outra parte, tem motivado conflitos nas locações. O momento é difícil para todos e cabe aos locadores e locatários agirem com bom senso e razoabilidade no momento da negociação.
Pelo fato dos contratantes avaliarem a locação de maneira superficial, sem refletirem sobre diversas particularidades, é comum ocorrer o arrependimento após determinado tempo, pois ao verem os resultados ou ao buscarem uma orientação de um especialista, percebem que poderiam ter optado por uma decisão diferente. Tratar uma locação comercial e empresarial, seja no ato de fazer o contrato, na hora de revisá-lo ou no momento da possível rescisão, como se fosse de uma moradia, é fatal! Os prejuízos são muito mais expressivos e de longo prazo.
Há dezenas de variáveis que devem ser avaliadas com critério, pois o mercado de locações comerciais que estava começando a reagir neste ano sofrerá bastante com os efeitos do desaquecimento da economia provocado pelo distanciamento social. Aumentará o volume de ofertas diante da falência e do fechamento de vários negócios, sendo que a situação se tornará mais crítica diante da redução da demanda com o empobrecimento geral da população e com a redução de pessoas capitalizadas para abrir uma empresa.
Quanto aos shoppings centers, diante dos elevados custos com aluguéis, 13º aluguel, fundo de promoções e quota de condomínio, mais de 25% dos lojistas atuais sairão desses centros de compra, pois aproveitarão os valores mais baixos das lojas de rua, especialmente diante da maior opção de ofertas. Nesse caso, diante da evidência de que quando ocorrer a reabertura dos shoppings centers o movimento cairá expressivamente por causa da queda do poder aquisitivo e da parcela de consumidores que se habituou à comprar pela internet, torna-se prudente sair desse tipo de empreendimento, pois muitos não conseguirão arcar com os custos fixos da locação, os quais chegam a ser o triplo do valor cobrando por uma loja localizada na via pública.
Em relação às locações comerciais em geral, ou seja, de lojas, galpões, prédios, andares de salas e casas, diante da ausência de aprofundamento das diversas possibilidades de ajuste, após passar essa crise, como sempre, haverá os inquilinos e os locadores nos anos vindouros arrependidos por terem agido de forma inábil neste momento tão complicado. O coronavírus gerou situação nunca vista antes, que exige amplo conhecimento jurídico para definir a melhor estratégia.
A tomada de decisões com base numa visão parcial da situação ou com precipitação, gera grandes traumas no setor locatício. Sempre existirá aquele que colocará a culpa no amigo que deu uma opinião superficial ou que “deu uma olhada no contrato” sem ter do domínio da matéria, pois não assumirá que ignorou que deveria ter conduzido o assunto de forma profissional.
Por outro lado, existirão os advogados que lucrarão com esses equívocos nos processos judiciais, pois mesmo defendendo quem errou receberão seus honorários, o que é justo, pois só foram lembrados depois da confusão. E assim, diante do arrependimento e da reflexão haverá contratantes mais experientes que chegarão à conclusão de que seria melhor valorizar uma consultoria jurídica prévia para agir com acerto e manter a locação mediante um ajuste racional e benéfico para ambas as partes.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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