A concorrência desleal tem sido um verdadeiro câncer no cotidiano dos corretores de imóveis, sendo a principal reclamação da classe que procura honrar a profissão que foi regulamentada em 1978, pela Lei nº 6.530, a qual determina no artigo 3º que “compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto a comercialização imobiliária.”
Importante compreender que qualquer pessoa pode vender ou alugar seu imóvel diretamente ao interessado, sem a intermediação de um corretor de imóveis. Somente o exercício constante, ou seja, a prática rotineira da intermediação por pessoa jurídica ou natural é que confere o exercício profissional sujeito à proteção legal e disciplinar do Conselho Federal e dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, vinculados ao Ministério do Trabalho, os quais têm autonomia administrativa, operacional e financeira.
Quando um corretor ou empresa imobiliária deixa de agir profissionalmente e coloca placa de venda ou aluguel em um imóvel que já tenha propaganda de outro corretor ou imobiliária, de forma a desprestigiar as leis e normas que regulamentam sua atividade, põe em risco a profissão, pois assim estimula a perda de um espaço duramente conquistado diante de uma atitude que lhe retira a credibilidade.
Se o próprio corretor não se valoriza, não há como cobrar o respeito do cliente, especialmente se este é estimulado a entregar seu imóvel a vários intermediários, sem qualquer compromisso escrito. O exercício da corretagem consiste numa atividade de grande relevância, onde o profissional é reconhecido pela sua competência na condução da negociação com dignidade e respeito à ética, dentro dos preceitos legais que visam à segurança das transações.
Cabe ao corretor demonstrar à sociedade o seu compromisso com a lei e com o Código de Ética Profissional (Resolução – COFECI nº 326/92) que determina no seu artigo 3º – “Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas: I – considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade; […] V – exercer os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade, VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade, probidade, observando as prescrições legais e regulamentares; VII – defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe; VIII – zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional; […] X – não se referir desairosamente sobre seus colegas; XI – relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe; XII – … procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.”
Ao analisarmos a Resolução 326/92 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, bem como a Lei nº 6.530/78 e o Decreto nº 81.871/78 que regulamentam a profissão, vemos claramente a preocupação do legislador consagrar o corretor como profissional de elevado nível. Como intermediário em transações de alto valor financeiro é fundamental que ele transmita confiabilidade e credibilidade da mesma forma que ocorre com os advogados, que por meio de um mandato representam e falam por seus clientes.
A autorização de venda, conforme o caso, bem como o mandato de administração de imóveis outorgados às imobiliárias para promover a locação configuram procuração, onde o proprietário terá os benefícios decorrentes do bom desempenho de seu procurador, no caso, o corretor.
Diante dessa análise constata-se a preocupação do legislador em frisar na lei as qualidades inerentes de uma pessoa que se habilita a ser corretor, conforme as expressões citadas nas normas que regem a profissão: honra, dignidade, zelo, discrição, lealdade, probidade, reputação, consideração, respeito, solidariedade, prestígio e legitimidade.
Dessa maneira, a partir do momento que o corretor recebe a sua carteira profissional do CRECI, e faz o juramento de cumprir a lei e os preceitos éticos, torna-se inadmissível um comportamento que ignore essas palavras, que representam valores que orientam não só os corretores, mas qualquer profissional que se dê o respeito e às pessoas de bem.
A LEI EXISTE PARA PROTEGER O MERCADO E O BOM PROFISSIONAL
Com o objetivo de gerar segurança para os bons profissionais e para os consumidores, no caso, os vendedores e locadores que contratam a prestação de serviços dos corretores de imóveis, o legislador determinou na Lei nº 6.530/78 o seguinte: “Art. 20 – Ao Corretor de Imóveis e a pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado: […] III – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através do documento escrito; […] VIII – violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; IX – praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção; […]”.
Para não deixar nenhuma dúvida sobre uma questão elementar no exercício da profissão, sendo dever do corretor agir com ética desde o primeiro contato com o cliente, especialmente no momento da captação e oferecimento do seu serviço, o Decreto nº 81.871/78 prevê de maneira incisiva o seguinte mandamento: “Art. 5º – Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoas física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado”. Já o artigo 38 estipula: “Constitui infração disciplinar da parte do Corretor de Imóveis: I – transgredir normas de ética profissional; […] IV – anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; […] IX – violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; X – praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;
Portanto, os citados artigos consistem pilares do exercício legítimo da profissão de corretor de imóveis. Para evitar qualquer polêmica sobre a força da lei que obriga os corretores a cumprir suas determinações, sob pena de perderem a sua inscrição profissional, esclarecemos que nessa análise ignoramos a Resolução COFECI nº 458/95 que foi mais contundente, ao proibir a publicação de anúncio de imóvel que não tivesse sido entregue pelo proprietário, de forma exclusiva, para determinado corretor. O artigo 1º da Resolução nº 458/95 estabelece: “Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.”
Essa Resolução foi objeto de demanda perante o Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob a alegação de que a limitação de anunciar somente com opção exclusiva fere o princípio da legalidade, pois seria privativo de lei determinar essa limitação, além de ter sido questionada a livre concorrência.
Tendo em vista que o texto do artigo 1º da Resolução 458/95 inovou ao condicionar o anúncio ao corretor que detém contrato de intermediação exclusivo, analisamos a questão com base apenas na Lei nº 6.530/78 e no Decreto 81.871/78 que a regulamenta, sendo esses dispositivos legais incontestáveis diante da evidente legalidade conferida pelo Congresso Nacional que aprovou a regulamentação da profissão dentro dos limites constitucionais, previstos no “art. 5º […] XIII – é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer”.
LIVRE CONCORRÊNCIA TEM LIMITE
Quanto à questão da concorrência, embora o pressuposto dela seja a liberdade e a livre iniciativa, não significa que ela seja ampla, irrestrita, portanto, que não possua limitações. Existem restrições emanadas do poder estatal e outras estabelecidas em contrato entre concorrentes. Como exemplo da primeira, podemos citar o Estado que detém o monopólio estatal de fiscalizar a atividade econômica, que define os limites de abrangência de um cartório de Notas e de Registro de Imóveis, etc.
Quanto à legalidade de limitar a livre iniciativa no âmbito privado, esta é consagrada também pela jurisprudência que concede validade aos contratos que restringem a atuação da empresa em determinado local (área de atuação de concessionárias de automóveis e representantes comerciais), aos pactos de exclusividade na venda ou prestação de serviços e que fixa de vedação de exploração do mesmo ramo de atividade em determinada região.
Na área imobiliária e jurídica é comum a estipulação em contrato da cláusula de não concorrência, para prevenir a concorrência desleal do corretor, do advogado, do gerente ou do diretor que se desliga da empresa. No caso de saída de um parceiro ou empregado, este se obriga pelo prazo de dois anos a não trabalhar para nenhum cliente da empresa, a abster-se de tentar captar os imóveis, bens ou serviços da clientela, mesmo do cliente que ele tenha levado para empresa, sendo estipulada uma penalidade, inclusive se seduzir um membro da equipe a criar seu negócio. Essa cláusula é plenamente legal, pois não contraria a lei, nem a Constituição, desde que seja limitada a um determinado tempo, que não pode ultrapassar cinco anos.
O termo de não concorrência tem sido cada dia mais necessário à manutenção da empresa, diante da atitude de um sócio ou colaborador que se aproveita do conhecimento adquirido para montar uma empresa concorrente. Determinados profissionais, especialmente os mais qualificados ou especializados, passam a ter acesso a informações restritas, tais como lista de clientes e fornecedores, relação de custos para formação de preços, novas técnicas de mercado, treinamentos, dentre outras, que são consideradas essenciais para a sobrevivência do negócio e, portanto, merecem proteção, principalmente em relação à concorrência.
DO DEVER DO CORRETOR OBSERVAR AS LEIS
Com o objetivo de criar um mercado saudável e ordenado, o Código de Ética determina: Art. 4O “Cumpre ao Corretor de Imóveis em relação aos clientes: I- inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo; […] III – recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; […] VI – zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio…; […] IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação de serviços profissionais.”
O artigo 4º procura proteger os consumidores da atuação irresponsável de qualquer intermediário, sendo o corretor de imóveis obrigado a indenizar caso não exerça a sua função com diligência e prudência que o negócio requer, nos termos dos preceitos do artigo 723 do Código Civil (CC) de 2002, que é complementar à lei de corretagem. O CC veio consolidar a profissão de maneira a exigir do corretor que constate tudo sobre o imóvel, especialmente sua documentação e se o proprietário já entregou o mesmo a outro corretor, pois neste caso não poderá contratar por escrito enquanto essa questão não for esclarecida, sob pena de cometer infração ética.
DOCUMENTO ESCRITO É OBRIGATÓRIO EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA
Tendo em vista que o corretor pode trabalhar com um imóvel somente mediante prévia contratação por escrito, conforme estabelece os três diplomas legais (Lei 6.530 inciso II, art. 20; Decreto 81.871 art. 5º e inciso IV art. 38; o Código de Ética inciso IX do art. 6º), torna-se inaceitável qualquer corretor anunciar ou promover a venda ou locação sem que esteja formalmente autorizado pelo proprietário. A Lei nº 6.530/78 e o CC obrigam o corretor a ter em mãos o contrato de intermediação, bem como os documentos que provem ser o imóvel apto à negociação e de propriedade do outorgante, no caso, do vendedor ou locador.
O Código Civil não admite que este profissional atue sem condições de saber sobre todos os detalhes do negócio, nos termos estabelecidos no artigo 723 “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
O simples fato do corretor de imóveis promover a venda ou locação sem o contrato de intermediação escrito, desacompanhado do documento do imóvel consiste grave transgressão ética, prevista no art. 8º do Código de Ética Profissional. Se enquadram grave transgressão ética quase todos incisos citados nos artigos 4º e 6º, sendo a punição aumentada no caso de reincidência.
DO CRIME DE CONCORRÊNCIA DESLEAL
Para evitar a concorrência desleal que prejudica a atividade laboral nos mais diversos setores da economia, o Código Penal desde 1940 já determinava penalidade contra quem praticasse atos que visassem a captação de clientes de forma imoral ou de maneira a ferir as normas.
De acordo com o Dicionário Michaelis, concorrência é a “pretensão de mais de uma pessoa à mesma coisa”, é a “competição”, é a “rivalidade entre os produtores ou entre negociantes, fabricantes ou empresários”. A expressão se aplica perfeitamente na área imobiliária, onde corretores ou imobiliárias, num espaço ou lugar, designado mercado, em certo tempo ou período, acerca de determinado imóvel, agem de forma livre, dentro dos limites legais, éticos e morais, para produzir ou oferecer sua prestação de serviços, a preços definidos pela tabela aprovada pelo sindicato e homologada pelo CRECI de sua Região.
O Código de Ética, em sintonia com os incisos VIII, IX 20 da Lei nº 6.530/78 que repudiam ato do corretor no exercício da profissão, que se enquadre como crime ou contravenção penal, detalhou no seu artigo 6o – “É vedado ao corretor: “receber comissões em desacordo com a tabela aprovada… […] VI – angariar diretamente ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; – VII “desviar, por qualquer modo, cliente de outro corretor de imóveis”; […] X- “praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas; […] XV- “aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro corretor, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito”.
Importante ressaltar que há várias decisões judiciais que abordam a concorrência desleal no mercado imobiliário, sob o enfoque criminal e indenizatório, onde a vítima teve seu direito reconhecido, tendo o corretor infrator sido obrigado a abster-se de prestar serviços para determinado cliente, bem como obrigado a indenizar o colega que foi desrespeitado, mediante o pagamento de perdas e danos.
PROCESSO DE INDENIZAÇÃO INDEPENDE DO CRECI
Diante dos preceitos que regulamentam a profissão de corretor de imóveis, cabe ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) garantir o exercício exemplar da atividade, devendo promover mecanismos que inibam práticas contrárias a boa imagem desse profissional que obtém seus rendimentos com base na confiança, já que atua como um procurador.
Os dirigentes do CRECI são os guardiões da profissão, nos termos da Lei 6.530/78, artigo 12 – “Somente poderão ser membros do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis com inscrição principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar”. Esse dispositivo, conjugado com o artigo 16º que determina ser dever dos Conselhos julgar os processos requeridos pelos corretores que lutam para dignificar a profissão, de maneira a punir as infrações denunciadas. Há diversos dispositivos legais que garantem o combate eficaz à falta de ética. A omissão do corretor ao deixar de denunciar por escrito ao CRECI os atos ilegais que tiver conhecimento, só estimula as condutas que colocam a profissão em risco, a ponto de colegas terem receio de informar nos anúncios ou ao telefone o endereço do imóvel do qual estão promovendo a venda ou locação.
A postura omissa de alguns em denunciar é às vezes justificada com a alegação de que há membros do Conselho que não estimulam o cumprimento do Código de Ética. Esclarecemos que essa alegação não tem fundamento, pois qualquer membro da diretoria, que venha a ignorar a lei praticaria prevaricação e assim perderia o mandato. Há casos, em que a condenação do corretor indisciplinado poderá beneficiar toda a classe, pois será impedido de participar de qualquer eleição para os Conselhos, gerando o aprimoramento do grupo diretivo.
Independente do CRECI, nada impede que o corretor que luta pela dignidade da profissão, promova junto ao Poder Judiciário, o competente Processo Penal, e ainda, um processo civil de Obrigação de Não Fazer e de Indenização contra o corretor infrator, com base na Lei nº 9.279 de 14/05/96 que prevê os crimes de concorrência desleal, a qual estipula no “artigo 195 – Comete crime de concorrência desleal quem: I – publica, por qualquer meio, falsa afirmação, em detrimento de concorrente, com o fim de obter vantagem; II – presta ou divulga, acerca de concorrente, falsa informação, com o fim de obter vantagem; III – emprega meio fraudulento, para desviar, em proveito próprio ou alheio, clientela de outrem; IV – usa expressão ou sinal de propaganda alheios, ou os imita, de modo a criar confusão entre os produtos ou estabelecimentos; […] IX – dá ou promete dinheiro ou outra utilidade a empregado de concorrente, para que o empregado, faltando ao dever do emprego, lhe proporcione vantagem; X – recebe dinheiro ou outra utilidade, ou aceita promessa de paga ou recompensa, para, faltando ao dever de empregado, proporcionar vantagem a concorrente do empregador; XI – divulga, explora ou utiliza-se, sem autorização, de conhecimentos, informações ou dados confidenciais, utilizáveis na indústria, comércio ou prestação de serviços, excluídos aqueles que sejam de conhecimento público ou que sejam evidentes para um técnico no assunto, a que teve acesso mediante relação contratual ou empregatícia, mesmo após o término do contrato; XII – divulga, explora ou utiliza-se, sem autorização, de conhecimentos ou informações a que se refere o inciso anterior, obtidos por meios ilícitos ou a que teve acesso mediante fraude; […] Pena – detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, ou multa”.
Com o êxito da Ação de Obrigação de Não Fazer cumulada ou não com o pedido de Indenização, bem como do processo criminal, o corretor prejudicado pela concorrência desleal, poderá exigir a punição do corretor infrator junto ao CRECI, pois este também terá a sanção do Conselho com base no inciso X, do artigo 38 do Decreto nº 81.871/78, podendo até perder a carteira de corretor, já que quem é indisciplinado geralmente comete reincidência, pois não leva a lei a sério.
SERIEDADE E RESPEITO SÃO FUNDAMENTAIS
Tendo em vista os diversos artigos legais que protegem a corretagem honesta, leal e respeitosa, não há qualquer empecilho à moralização do setor com a eliminação da concorrência desleal, independentemente da imposição de se anunciar o imóvel somente com contrato de intermediação exclusivo.
Basta verificarmos os preceitos da lei e do Código de Ética, que proíbem no artigo 6º ao corretor: “VI – angariar, diretamente ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis; X – praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas”.
O corretor que coloca sua placa de anúncio num imóvel já entregue a um colega que ali já instalou sua placa estimula o proprietário a entregar o imóvel para vários corretores de forma irregular e assim denigre a imagem da profissão, além de motivar o pedido de redução da comissão por se auto desvalorizar. A falta de observância da lei que exige o respeito aos colegas, faz com que o proprietário do imóvel desmereça a categoria e entenda que qualquer um pode prestar o serviço, já que há pouca qualificação.
Cabe ao corretor agir com probidade, ou seja, integridade de caráter e honradez, e exigir que o vendedor ou o locador que já tenha contratado um corretor, primeiramente acerte e encerre com aquele a situação, para que assim possa vir a trabalhar com o imóvel. Isto é o que determina o inciso VI, que proíbe o corretor “aceitar incumbência de transação sem contatar o Corretor de Imóveis, com quem tenha que colaborar ou substituir”.
Esse preceito é consagrado em diversas profissões, especialmente, no caso da corretagem, onde o profissional representa o cliente a trata em nome dele. Basta verificarmos que na advocacia existe o respeito entre os colegas, pois quando um advogado é procurado por um cliente que deseja contratá-lo para substituir outro que está patrocinando a sua causa, ele, em primeiro lugar exige que o cliente acerte o serviço com o advogado a quem irá substituir.
Os advogados respeitam com muita tranquilidade o que determina o Código de Ética da Ordem dos Advogados do Brasil, que estabelece: “Art. 11 – O advogado não deve aceitar procuração de quem já tenha patrono constituído, sem prévio conhecimento deste, […]”. Dessa maneira, o correto é o primeiro advogado substabelecer o mandato para o novo advogado, preservando assim a dignidade da categoria perante o cliente que constata o respeito entre aqueles profissionais.
Da mesma forma, cabe aos corretores de imóveis promoverem práticas que elevem sua imagem perante a população, de maneira que os clientes sejam estimulados a contratar esse profissional que se mostra apto a gerar um resultado bem melhor do que os obtidos por quem transaciona diretamente sem a devida assessoria.
Esse artigo foi publicado no Boletim do Direito Imobiliário
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Membro do IBRADIM-MG- Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
Árbitro da CAMINAS – Câmara Mineira de Arbitragem Empresarial de MG.
