O mercado imobiliário voltou a aquecer diante do fato dos aluguéis estarem rendendo em torno de 5% ao ano, bem mais que os CDBs e os Fundos de Investimentos que não passarão de 1,8%, os quais estão sendo sacados para compra de imóveis para uso próprio e para locação. Ocorre que a falta de conhecimento sobre a ética e as leis que regulamentam a intermediação realizada pelo corretor ou imobiliária começou a motivar ações de cobrança de comissão contra o proprietário que vendeu o imóvel por meio da imobiliária X, tendo ignorado que foi a imobiliária Y que primeiro apresentou o imóvel para o comprador.
A regras que fundamentam o direito de o corretor/imobiliária receber a comissão de 6% sobre o valor do imóvel vendido estão previstas nos arts. 722/729 do Código Civil, na Lei nº 6.530/78 e no Código de Ética – Resolução Cofeci nº 326/92. Qualquer proprietário tem a liberdade de vender seu imóvel diretamente a um pretendente, sem a intermediação de um corretor de imóveis. Portanto, se o dono do imóvel não deseja pagar comissão, basta não solicitar que um corretor avalie ou mostre seu imóvel. Pode o proprietário fazer tudo sozinho, sem nenhum profissional intermediando. Caso deseje segurança, poderá contratar um advogado especializado para elaborar o contrato.
Por outro lado, se o proprietário desejar promover a venda do seu imóvel de maneira profissional, é aconselhável que entregue a intermediação para uma imobiliária e, se desejar maior divulgação, tem a opção de escolher aquela que faça parte de uma rede imobiliária. Quando o proprietário entrega a várias imobiliárias propicia uma situação confusa quanto a quem pagar a comissão de intermediação, pois perde o controle sobre quem visitou o imóvel.
Diante do risco de o imóvel ser mostrado ao pretendente à compra por duas ou três imobiliárias, caso este despreze o 1º corretor que mostrou o imóvel e posteriormente venha a compra-lo com outro corretor, o 1º corretor pode mover uma ação contra o proprietário/vendedor, reivindicando sua comissão, pois seu direito está resguardado por meio do Termo de Visita que demonstra que o comprador conheceu o imóvel por meio do 1º corretor, sendo as condenações nesse sentido.
A lei impõe seriedade à corretagem, pois estimula o proprietário a nomear apenas um corretor, de forma que, caso surja um 2º corretor, este tem o dever de dar prévio conhecimento ao 1º corretor, por escrito, conforme art. 6º do Código de Ética que veda a concorrência desleal, além do
ato de desviar cliente de outro.
Dessa forma, cabe ao vendedor evitar que o comprador seja apresentado por vários corretores e ao comprador o dever de cumprir o compromisso de fechar o negócio somente por meio do 1º corretor que lhe apresentou o imóvel. Se o comprador colocar outro corretor para intermediar, correrá o risco de ser cobrado em juízo (às vezes, junto com o ex-proprietário) pelo 1º corretor, pois, por ter este apresentado as partes tem direito a receber a comissão.
Belo Horizonte, 27 de agosto de 2020.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
