Retirar ou alterar portaria 24 h exige reflexão antes da assembleia
Um dos fatores que influencia na compra de um apartamento consiste na existência do porteiro 24 horas, pois sua presença é importante para frustrar a ação de bandidos, bem como de impedir que pessoas indesejáveis saibam se o morador está em casa. Há ainda a comodidade de contar com o porteiro para receber encomendas, ajudar com as compras e em casos de emergência.
Muitas famílias preferem comprar ou alugar edifícios que possuam porteiros, que se tornam mais importante nos prédios com dezenas de unidades. Diante disso, é essencial tratar da pretensão daqueles que desejam reduzir o número de porteiros, sua eliminação ou sua substituição por portaria virtual, com cuidado e ampla divulgação prévia dos dados, custos, vantagens e desvantagens de cada opção. É fundamental os moradores terem tempo para refletir antes de vir a deliberarem numa assembleia.
IMPORTANTE RESPEITAR O PERFIL DE MORADORES DO EDIFÍCIO
É comum que um prédio de mais de 30 apartamentos, necessite de porteiro e a ausência desse profissional pode gerar desconforto, além da sensação de desorganização e insegurança, o que pode desmotivar muitos a comprar ou alugar os apartamentos, da mesma forma que ocorre com as salas e lojas em prédios comerciais. Por outro lado, num edifício com 6 apartamentos, caso um condômino venha a exigir porteiros 24 h, será mais sensato mudar, pois é inaceitável implantar um serviço que resultará numa taxa de condomínio de R$3.000,00. Por isso, os porteiros são viáveis somente nos edifícios com maior número de unidades por diluir o custo.
Devemos entender que muitas famílias desejam residir num edifício pequeno, com custo menor de condomínio e por isso compram um apartamento no prédio que não tenha porteiro. Da mesma forma há aquelas que não têm crianças e não desejam prédios com áreas de lazer para evitar barulho e despesas. Agora, no momento que um proprietário desejar morar onde tenha portaria 24 horas, quadras, piscina, playground, o sensato será ele mudar e comprar um apartamento que tenha esses equipamentos e características, estando disposto a pagar um valor mais elevado da quota de condomínio que já foi assimilada pelos outros moradores, dentro do perfil que os levou a residir naquele empreendimento.
SEGURANÇA X REDUÇÃO DE CUSTOS
Muitos síndicos ao atender o pedido de alguns, tentam minimizar os gastos com a redução dos porteiros ou com a implementação de portaria virtual. Entretanto, tal medida deve ser analisada com muito critério pelos condôminos, pois às vezes o valor da quota de condomínio atualmente pago é razoável, compatível com o padrão e volume de unidades, sendo que a retirada do porteiro poderá gerar mais transtorno do que benefício. Por se tratar de fator de segurança, altera a concepção do prédio e frustra as expectativas de vários compradores que optaram por ali morar justamente por ter porteiros.
É possível sim que, caso queiram, os condôminos optem pela substituição do porteiro por outro sistema. Essa medida deve ser analisada com muita cautela e critério. Os custos com a implementação e manutenção da portaria virtual não são baixos e a diferença de valores pode não justificar a alteração, pois retira do condomínio uma série de benefícios e faz com que ele perca a atratividade para terceiros e até mesmo para os próprios condôminos.
FORMA CORRETA E CRÍTEROS A SEREM AVALIADOS
Para se tomar uma decisão tão complexa, deve-se levar em conta diversos fatores como custos com a implementação e manutenção da portaria virtual ou outro sistema, viabilidade de sua utilização em relação ao porte do condomínio, eficiência, entre outros. As diversas opções devem ser analisadas com calma por todos bem antes da assembleia, não de forma banal, sem reflexão, como se fosse uma decisão simples.
Após concluir esses procedimentos que permitem o necessário conhecimento das opções, será a hora de elaborar o edital, que deverá conter os dados completos sobre o que será decidido para que todos compareçam. Somente assim, haverá condições de todos os interessados saberem da importância de participar da assembleia que deliberará sobre esse tema, gerando, assim, a necessária legitimidade quanto a essa decisão.
Belo Horizonte, 07 de maio de 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
