Condo-hotéis e Apart-hotéis – Como reduzir os riscos que prejudicam somente os compradores
Há décadas, o advogado Kênio de Souza Pereira tem alertado em diversos artigos sobre os riscos desse tipo de investimento diante dos compradores que ficam à mercê dos empreendedor e da administradora que age colocando em primeiro lugar seus interesses. Por essa razão, o Diretor Editorial da Revista Hotéis, Sr. Edgar J. Oliveira, entrevistou Kênio de Souza Pereira, que analisou os problemas que ocorreram no mercado hoteleiro e que após a pandemia têm se agravado, pois não foi cumprida a promessa de que os compradores teriam bons rendimentos.
A Revista Hotéis publicou na sua edição 184, de agosto/2018, a matéria de dez páginas (13 à 22), sendo que seu conteúdo se mantém atual após a pandemia: “A DIFÍCIL RELAÇÃO ENTRE INVESTIDORES E ADMININSTRADORES HOTELEIROS” que está no site https://mla.bs/6ca0c60c
Parte expressiva da matéria teve como base a seguinte entrevista concedida por:
Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
1) Como devem agir os proprietários dos apart-hotéis para que venham a fazer uma contratação mais adequada com uma administradora hoteleira, de maneira a reduzir os riscos de prejuízos?
R.: O grande problema dos negócios que envolvem a contratação de gestão de apart-hotéis e condo-hotéis é a postura amadora, o vício dos adquirentes dispensarem a assessoria de especialistas e de advogados que possam orientá-los de maneira isenta, ou seja, que venham a ser contratados para prestar serviços independentemente da conclusão do negócio. Consiste numa ingenuidade os adquirentes acreditarem em lucros generosos e vantagens que são prometidas pelo construtor ou pela administradora que têm interesse no fechamento do contrato, pois somente assim estes lucram mesmo no caso do negócio não dar o resultado esperado. Cabe a qualquer pessoa que deseja fazer um negócio, caso não domine o assunto, contratar um especialista antes de assinar o contrato, podendo esse profissional inserir cláusulas que protejam os adquirentes.
2) Qual o papel do síndico num apart-hotel? Por que há tantos conflitos entre a administradora hoteleira e o síndico?
R.: Primeiramente, há casos de administradora hoteleira que cria uma situação complicada no edifício, pois realiza um contrato de administração geral da edificação e ao mesmo tempo faz um contrato de locação com cada unidade que adere ao pool de locação, deixando de fora as demais que são ocupadas diretamente pelos adquirentes. A situação do síndico se torna difícil quanto a convenção é mal elaborada, pois por ser copiada de um modelo sem constar as particularidades do empreendimento, deixa de especificar as funções e poderes do síndico. Dessa maneira, constata-se casos de administradora hoteleira que pratica abusos, ignora o síndico e os coproprietários, que deixam de exigir seus direitos por não serem bem assessorados juridicamente.
3) Diferentemente do apart-hotel, a compra de uma unidade em condo-hotel representa um investimento coletivo e não a aquisição de propriedade pelo comprador. No condo-hotel o adquirente tem o poder de utilizar a unidade ou retirá-la do pool de locação?
R.: Somente no caso de um apart-hotel é possível o adquirente optar por residir ou alugar diretamente sua unidade, pois nesse caso ele comprou uma propriedade. Quanto aos condo-hotéis, milhares de adquirentes foram enganados ao pensar que adquiriram uma propriedade, conforme definição do art. 1.228 do Código Civil. Na verdade, diante do fato de não poderem residir e nem alugar diretamente para quem desejar, pois são impedidos de reivindicar a posse da unidade, ficou evidente que fizeram apenas um investimento coletivo, no qual podem receber algum rendimento ou participar dos prejuízos decorrentes dos custos da Administradora/Bandeira, conforme definição da Comissão de Valores Imobiliários.
4) A administradora tem responsabilidade com o êxito do empreendimento hoteleiro?
R.: A administradora/bandeira passa a atuar somente quando o edifício está pronto, sendo geralmente contratada pela construtora para promover o empreendimento, a qual não corre risco de ter prejuízo, pois seus custos são cobertos com as receitas de ocupação das unidades, tendo seu lucro garantido mesmo que o negócio fique deficitário. No contrato a administração não tem nenhuma responsabilidade caso não ocorra a ocupação prometida pela construtora aos investidores do negócio.
5) Quais as obrigações da administradora/bandeira do hotel junto a seus investidores que adquiriam unidade?
R.: A relação é bilateral. Os investidores devem arcar com os custos e devem receber todas as informações sobre a ocupação, receitas e despesas do hotel. Muitos investidores em unidades hoteleiras ou adquirentes de apart-hotéis não sabem como se defender das situações que lhes são impostas e que lhes causam danos, pois há administradora que não presta contas, deixando claro que a gestão não é transparente. Acabam ficando à mercê dos experts que comandam as operadoras hoteleiras, que visam apenas o lucro. Em alguns casos há uma grande falta de respeito com os investidores e com o síndico que os representa no condomínio, por não dominarem as complexas Leis que regulamentam essas relações (Código Civil, Lei do Inquilinato, Código de Defesa do Consumidor, etc.).
6) Pode acontecer do investidor ter que arcar com eventuais prejuízos?
R.: O risco é todo dele. Suposto “dono”, o investidor abriu mão do direito de propriedade ao renunciar ao direito de ter a posse da unidade no condo-hotel, ou seja, aplicou num negócio que é gerido pela Bandeira que fará o que bem entende. Esta tem seus custos previamente fixados, ou seja, seu lucro é certo. O rendimento das unidades vai para a caixa da administradora que primeiro desconta seu lucro e suas despesas. A sobra é dividida entre os investidores. Dependerá da taxa de ocupação das unidades para que o investidor tenha rendimentos ou se terá que amargar prejuízo ao receber a cobrança da quota de condomínio. No caso de apart-hotel, pelo fato do proprietário poder retirar do pool sua unidade, poderá este ocupá-la ou alugá-la diretamente, mas o maior problema será viabilizar essa ocupação com o pagamento da elevada quota de condomínio que é bem superior aos dos apartamentos comuns.
7) Qual a solução para os adquirentes das unidades de condo-hotel ou de um apart-hotel que se sentem prejudicados pela administradora?
R.: É possível o rompimento do contrato com a administradora que tem lesado os investidores, como no caso daquela que cria despesas elevadas e desnecessárias, sendo comum algumas ganharem “comissões” de fornecedores, que são escolhidos com base em pesquisas de preços falsas, acarretando custos muito acima do mercado. Não são raros casos de passivos trabalhistas gerados de maneira estranha pelas administradoras/bandeiras, além de não realização de manutenções necessárias para que tenham maior lucratividade. O problema é que há casos da edificação se deteriorar a ponto de a administradora deixar o prédio em péssimo estado ao romper o contrato, tendo os adquirentes ou investidores que arcar com altos custos com reformas.
