FIQUE ATENTO COM A ADMINISTRADORA QUE SÓ AGE A FAVOR DA CONSTRUTORA
Algumas construtoras criam mecanismos para dificultar que o consumidor venha a exigir seus direitos, pois este comete o erro de assinar o contrato de compra e venda elaborado pelos advogados da construtora, sem compreender as complexidades que exigem conhecimento jurídico especializado. Exemplo disso é a cláusula contratual que estipula que caberá à construtora escolher a empresa que administrará o condomínio, durante um a dois anos. Muitos compradores não percebem, mas essa cláusula é abusiva e pode gerar diversos prejuízos aos compradores por ser a empresa indicada parceira da construtora e, portanto, atender especialmente aos interesses desta última que lhe “arrumou o trabalho”.
Com a entrega do edifício, a Administradora ficará responsável pela contratação de empregados, manutenção das áreas comuns e cobrança das quotas condominiais. O problema é que o direito de indicar o síndico ou Administradora pertence aos condôminos e não à construtora, pois essa vendeu o empreendimento. Naturalmente haverá choques de interesse entre o condomínio e a construtora quanto a exigência de reparação dos vícios de construção, sendo necessário uma atuação firme diante dos altos valores que tais consertos podem alcançar.
Indicação pode gerar prejuízos
Ocorrem casos em que os condôminos constatam defeitos na obra ou até atraso na entrega das unidades e ao buscarem uma assessoria da Administradora, estranhamente, são sabotados por esta, que os desestimulam e acabam retardando o ajuizamento de processo judicial de reparação de danos contra a construtora.
O correto seria os compradores e o síndico contratarem um advogado especializado, mas há administradora que comete a ilegalidade de opinar em questões jurídicas, gerando prejuízo ao condomínio por não ter competência, por colocar seu advogado para atender questões da coletividade, fato esse que fere o Código de Ética da OAB. Vários são os casos de orientação jurídica errada por parte desse advogado parceiro da administradora, pois pecou ao atender o condomínio que pode ter conflito de interesse com seu empregador, sendo por isso ilegal esse tipo de atendimento.
Por meio de condutas como essa, a Administradora promove a desunião e desorganização no condomínio, o que beneficia a construtora, pois a demora em adota alguns procedimentos jurídicos pode gerar a prescrição, fazendo os compradores a ter que assumir os custos das reparações.
Os condôminos devem ficar atentos, pois podem ocorrer também outros problemas, como a manipulação da ata de assembleia e a sugestão de soluções paliativas, o que pode acarretar ou aumentar os prejuízos.
Cobrança irregular de despesas que não são do comprador
Há relato de comprador que foi surpreendido com a cobrança, por parte da Administradora de Condomínio, de uma taxa referente à obtenção de CND do INSS da obra ou de abertura de matrícula no cartório de registro de imóveis, o que é errado, já que essas despesas são do incorporador/construtor, o que demonstra clara intenção de favorecer quem a indicou. É ilegal também a construtora transferir a quota de condomínio, o IPTU ou despesas (que ela coloca diversos nomes, como pré-operacional) para o comprador pagar antes que lhe tenha transmitido a posse ou entregue a unidade pronta, em perfeitas condições para morar.
STJ definiu ser ilegal construtora pagar quota menor de unidade não vendida
No mesmo sentido, há casos de Administradora que cobra apenas 30% do valor normal da quota de condomínio referente aos apartamentos que ainda pertencem à construtora. Assim como ocorre em caso de cobrança menor da loteadora, sobre os lotes ainda não vendidos em um loteamento fechado. Essa cobrança diferenciada é ilegal, pois lesa os adquirentes que acabam pagando quota parte de caberia ao construtor ou loteador, pois esses podem permanecer anos sem vender suas unidades por mero interesse em especular, cabendo a quem tem unidades quitar a quota de condomínio independentemente de estar desocupada.
Surpreende, a criatividade de algumas pessoas, que sempre arranjam um “jeitinho brasileiro” de lesar os outros, inserindo essas cláusulas abusivas nos contratos. Essa artimanha somente funciona porque os moradores não se unem e deixam de agir com assessoria jurídica para lutar por seus direitos. O resultado do individualismo, da falta de determinação de agir com profissionalismo e da desunião dos condôminos são os prejuízos com os pagamentos indevidos e a perda de garantia da obra.
Belo Horizonte, 16 de agosto de 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis-BH
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
