Um dos maiores problemas que ocorrem nos condomínios, sejam eles compostos por apartamentos, casas, salas ou lojas, é a falta de respeito e de cordialidade na utilização das áreas de circulação externa das unidades. Os desgastes muitas vezes decorrem da falta de conhecimento de algumas pessoas habituadas em morar em casas isoladas, que de uma hora para outra passam a residir em um apartamento, passando a ter que compartilhar espaços comuns (garagem, salão de festas, corredores, áreas de lazer, etc) por serem coproprietárias, ou seja, donas de apenas uma parte de um conjunto. Essas pessoas esquecem que sua unidade faz parte de um todo, que o exercício de seu direito não pode ferir o direito do vizinho, pois todos os moradores têm direito de usufruir das áreas que são externas aos apartamentos, de forma igual, mesmo que alguns sejam maiores que outros.
Muitos conflitos judiciais que geram prejuízos, são perfeitamente evitáveis. Basta o infrator saber o limite de seu direito e que, caso desrespeite seus vizinhos, poderá ser condenado a pagar uma pesada multa, arbitrada pelo Juiz, até abster-se de praticar o ato ilegal. Poderá ainda, a assembleia geral ou o síndico, conforme previsão da convenção, aplicar multa de até dez vezes o valor da quota condominial, nos termos dos artigos 1.336 e 1.337, sendo importante o condomínio ser orientado juridicamente para agir dentre dos princípios técnicos, evitando assim alguma nulidade que possa ser alegada pelo infrator.
Exemplos de irregularidades na área comum
Entre as irregularidades praticadas nas áreas comuns, citamos os seguintes exemplos: se alguém constrói irregularmente pode ser obrigado a demolir a obra, especialmente se a mesma foi erguida em área comum.
Da mesma forma, num edifício, o dono de um apartamento fere a lei ao isolar com grade ou parede parte do corredor ou do espaço da garagem, do vão da laje ou área localizada no térreo do edifício, o que pode gerar, além de outros inconvenientes, a redução da ventilação e da luminosidade para as unidades vizinhas.
Há também aquele que coloca diversos vasos de plantas no corredor ou na garagem, sendo que esta se destina obviamente à guarda de veículos e não à floricultura, depósito de móveis velhos, entulhos dentre outros. Consiste obrigação legal deixar essas áreas comuns livres para circulação de todos, pois sua má utilização poderá causar má impressão, incômodos, desvalorização do prédio e até risco à saúde com a permanência de entulhos por tempo acima do necessário.
Invasão do terraço pelo proprietário da unidade do último andar
Há também o proprietário do apartamento do último andar que quebra a laje do teto e se apropria do telhado para fazer uma cobertura, sem qualquer autorização da assembleia e sem pagar para os demais condôminos o valor devido por um bem que pertence a todos.
Existe ainda, caso de condômino que, aproveitando-se do fato de algumas construtoras deixarem camuflada grande área construída no subsolo, decorrente da falta de aterramento para nivelar o terreno, incorporam esta área comum à loja ou ao apartamento térreo.
Inércia do condomínio pode favorecer quem utiliza área comum
O condomínio, em todos os casos citados, pode reaver para si tais áreas comuns, mesmo que tenham decorrido alguns anos, já que esse condômino “esperto” não tem o título de propriedade dessa área comum, conforme consta no registro imobiliário. Todavia, a demora excessiva em agir, a postura dos coproprietários de deixar para o síndico tomar providências e evitar contratar um advogado para coibir a utilização que entende ser indevida, pode acarretar a perda de direito do condomínio de reclamar a posse.
Em decorrência da prescrição será favorecido aquele que detém a posse da área comum como se dono fosse, pois se durante muitos anos a coletividade deixou de regularizar ou tomar providências, o Poder Judiciário poderá entender que não caberá mais mudar tal situação.
Convenção bem elaborada e orientação jurídica evitam conflitos
É preciso ficar atento, pois dependendo do caso, o condomínio multará o condômino que comete os abusos, com base nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, sendo importante que a convenção seja atualizada para que o síndico tenha instrumentos para coibir polêmicas que, não sendo resolvidas de maneira definitiva, podem até desvalorizar as unidades.
A vida no ambiente condominial exige bom senso e tolerância, sendo que desgastes causados por atitudes individualistas comprometem a paz. Investir numa assessoria especializada pode evitar prejuízos quando há conflitos, pois o ambiente condominial pode ficar insuportável, a ponto de levar à mudança do condômino.
Belo Horizonte, 30 de agosto 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
