Adiar a compra do imóveis aumentar o valor das prestações
Atendendo solicitação do Jornal O Tempo, o advogado e Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis, Kênio Pereira fez uma análise do comportamento dos agentes financeiros diante da tendência de alta da Taxa Selic, tendo suas ponderações sido reproduzidas na matéria “SELIC ATRAPALHA SETOR IMOBILIÁRIO”, publicada na pág. 11 do dia 22 de novembro de 2021. O PDF da matéria que contém outras análises, está no link ao final do texto da entrevista concedida por Kênio Pereira.
1. Com esse aumento da Selic, de 6,25% para 7,75% em outubro/21, o mercado de crédito imobiliário vai continuar aquecido ou essa alta pode colocar um freio no financiamento de imóveis? Por quê?
R. O cenário era de baixa rentabilidade das aplicações financeiras (CDBs e Fundos de Renda Fixa) em decorrência da taxa Selic de apenas 2% ao ano, que vigorou de 06 de agosto de 2020 até 17 de março de 2021, a qual estimulou milhares de pessoas a destinarem seus investimentos para o setor imobiliário, pois estavam com valores bem acessíveis. Essa Selic de 2%, que foi a menor da história, gerou a redução das taxas de juros cobradas pela CAIXA e demais instituições financeiras particulares,estimulando os mutuários a contraírem financiamentos com taxas em torno de 5% ao ano, mais TR ou com juros menores atrelados ao INPC ou IPCA, no lugar da TR que está há anos igual a zero por cento.
Com a pandemia houve a valoração da moradia com as pessoas ficando mais em suas residências, tendo aumentado a procura por locais melhores, mais amplos, em casas e condomínios fechados diante da ampliação do home office. Além disso, em 2021 ocorreu um grande aumento do preço dos materiais de construção, que resultou no INCC e no CUB com o acumulado em torno de 18% no 3º trimestre de 2021. Esses fatores em conjunto estimularam o crescimento das vendas de imóveis em 2021, sendo que o volume de financiamentos imobiliários cresceu 57,5% de acordo com a ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
Entretanto, diante da alta da Selic para 7,75% e com a previsão de que atingirá 9,25% no final deste ano, chegando a 11 % no primeiro semestre de 2022, certamente as taxas de juros dos financiamentos imobiliários aumentarão, e com juros mais elevados, os compradores ficarão mais cautelosos em contrariem dívidas de elevado valor, refletindo na redução dos negócios de maior valor. Essa alta de 6% da Taxa Selic no decorrer de 8 meses, gera insegurança, por ser a dívida de longo prazo e a prestação fica mais cara em relação ao salário que não sobe no mesmo patamar.
2. Quais são os principais impactos dessa alta da Selic no crédito imobiliário para as pessoas que pretendem comprar um imóvel? E aquelas pessoas que já compraram o imóvel e estão pagando as prestações, elas sofrem algum tipo de impacto também com essa alta dos juros? Se sim, qual (is) impacto (s)?
R. Os principais impactos para quem pretende contrair um financiamento será o aumento da taxa de juros e,consequentemente,do valor da prestação, gerando maior dificuldade dos compradores em obter um financiamento de quantia mais expressiva, pois a prestação mensal não pode atingir determinado percentual da sua renda.
Os mutuários que já assinaram os contratos de financiamento com taxa de juros fixa, mais TR e que estão pagando as prestações podem ficar tranquilos quanto aos juros pactuados, pois, por lei, o contrato consiste em ato jurídico perfeito, sendo vedado à instituição financeira alterar os juros sem a anuência do devedor, que permanecerão os mesmos até o final do prazo do contrato/quitação da dívida.
Entretanto, se o contrato de financiamento foi pactuado com juros mais baixos, tipo 3% ao ano, que são capitalizados junto com a variação do INPC, IPCA, a situação do mutuário pode ficar preocupante com a recente elevação da inflação, pois os IPCs estavam há pouco tempo, em torno de 7% ao ano, mas agora em outubro/21, o acumulado anual já supera os 10% ao ano. Se permanecer a inflação elevada, as prestações atreladas aos índices de preços poderão subir em torno de 14% ao ano, resultado em risco maior de inadimplência.
Os mutuários que contraíram financiamento atrelado à variação do IGP-M, mais juros fixos (às vezes de 12% ao ano), estão há mais de um ano com enorme dificuldade de pagar, tendo muitos até perdido o imóvel diante da elevação do IGP-M que em junho chegou a 35% de correção anual, que agora está em 21%, sem contar o acréscimo da taxa de juros fixada no contrato. Esse tipo de financiamento tem se mostrado impagável, inclusive para quem comprou lotes diretamente com as loteadoras, além de alguns bancos privados que fazem esse tipo de contrato de alto risco para o devedor.
3. Em relação à concessão de crédito pelos bancos, como os bancos públicos e privados costumam reagir diante do aumento da taxa Selic? Eles reajustam de imediato a taxa de juros do financiamento imobiliário ou isso demora um pouco? Por quê?
R. AosBancos,interessa captação de novos clientes, sendo o crédito imobiliário rentável e por essa razão eles esperam um pouco para elevar as taxas de financiamento, mas essas certamente serão reajustadas de maneira sucessiva diante da evidente elevação da Taxa Selic nas próximas reuniões do Copom, sendo previsto para dezembro o acréscimo de mais 1,5%, que resultará na Selic de 9,25%., podendo chegar a 11% nos primeiros meses de 2022. Quanto mais tempo o pretendente à compra esperar, maior será o custo do seu financiamento, sendo isso irreversível a médio prazo.
4. Antes a Caixa estava com juros mais altos e o Santander e Bradesco estavam com condições melhores. Você saberia me dizer se com a alta da Selic, esse cenário já teve mudanças?
R. Naprática,a CAIXA sempre foi o carro chefe do setor habitacional, tendo produtos mais em conta em imóveis com faixa de preço menor, como a Carta de Crédito do FGTS e os financiamentos populares, que nenhum banco privado consegue competir. Todavia, para a classe média/alta, os bancos privados, ao atrelarem vários penduricalhos (cheque especial, seguros, cartão de crédito, dentre outros) junto com o financiamento da casa própria, acabam oferecendo taxas bem competitivas em relação à CAIXA.
Cabe ao mutuário pesquisar, avaliar na prática o CET (custo efetivo total) da prestação de cada Banco, para não se iludir com propaganda que destaca apenas a taxa de juros e que deixa de esclarecer outros custos que no final são pagos mensalmente junto com a prestação.
5. Como você avalia esse aumento da taxa Selic pelo comitê do Banco Central para o mercado imobiliário?
R.Para o mercado imobiliário é sempre ruim a elevação da taxa Selic, pois quanto menor o seu percentual, mais baixo serão os juros praticados pelos bancos em geral, em qualquer tipo de financiamento. Conforme o Relatório do Déficit Habitacional elaborado pelo Ministério do Desenvolvimento Regional, três milhões de famílias, que representa a metade do déficit nacional de moradias, deixam de comprar uma moradia por falta de condições de pagar um financiamento. Se a taxa de juros fosse menor, como acontece nos países ricos (Estados Unidos, Canadá, Japão, Alemanha,etc), haveria o crescimento de centenas de milhares de novas casas financiadas, pois as prestações seriam fixas ou com juro muito baixo, resultando no estímulo à compra, com a redução do déficit habitacional de 6 milhões de moradias.
Belo Horizonte 22 novembro 2021
Artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
